房地产核心成本构成、会计处理详解VIP免费

房地产成本的组成1.1房地产行业成本费用组成一级成本科目二级成本科目比例项目开发成本土地成本5%-20%前期工程费不超过6%建安工程费40%左右基础设施费5%-10%公共配套设施费5%-10%开发间接费5%-10%销售费用5%-10%管理费用不超过2%财务费用贷款利息根据贷款规模表1我国商品房价格构成1、土地费用土地出让金，土地征用费（拆迁安置补偿费）协议出让或招标出让、拍卖出让的费用2、前期工程费前期规划费用设计费可行性研究费地质勘查费“三通一平”费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3、建筑安装工程费建筑工程费用设备及安装工程费用约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用基础设施建设费主要指道路自来水污水电力电信绿化等建设费用。公共配套设施建设费学校，幼儿园，医院，派出所各种营利性的配套设施（粮店，菜市场等商业网点）煤气调压站变电室自行车棚等室外工程在房地产开发成本构成中，该项目所占比例一般在20%~30%左右。5、管理费用管理人员工资差旅费办公费保险费职工教育费养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息利息其他融资成本与融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费一部分是税收房产税城镇土地使用税耕地占有税土地增值税两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）契税企业所得税印花税，另一部分是行政性费用征地管理费商品房交易管理费大市政配套费人防费煤气水电增容费开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8、其他费用销售广告费各种不可预见费等在成本构成中一般不会超过10%。房地产成本会计的具体工作一、首先要弄清房地产成本的组成。二、要掌握开发成本核算的项目。开发成本的核算项目有：1、土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。三、正确核算区分开发成本和期间费用1、房地产开发企业的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。2、管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。3、因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产成本的核算一、开发成本的核算(一)、房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须...