第八章土地增值税法本章属于小税种中的重点章节，题型有单选、多选和计算题，分值在5-8分。每年均有计算题题型，通常是与营业税、城建税和教育费附加结合命题。第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。【注】转让不动产有关的税：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税等二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（收入-扣除项目）（二）征税面比较广（各种单位及个人）（三）实行超率累进税率（唯一使用此税率）（四）实行按次征收（房地产企业可按月）第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围（一）基本征税范围1.转让国有土地使用权（只卖地）【提示】1.限国有土地使用权转让,集体土地使用权不得交易。2.出让不征（出让：一级市场转让：二级市场）3.产权或使用权不转让的不征（如出租）4.一般应取得收入，无收入不征（如继承）2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（新房销售）3.存量房地产的买卖（二手房销售）（二）具体情况判定具体事项税法规定1.房地产继承、赠予继承不征（无收入）。特定赠予不征（公益性、直系亲属或承担直接赡养义务人）非公益性赠予，征税。2.房地产出租不征（权属未转移）。【09原.判断题】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或出租的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。【答案】√3.房地产抵押抵押期不征（权属未转移）；抵押期满，转让权属抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，双方均征；个人之间互换自有居住用房，经税务核实，可免征。5.以房地产投房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，资、联营征。被投资方或联营企业如为房地产开发企业的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的应征税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.企业兼并转让房地产暂免。8.代建房行为不征（只提供建筑业劳务）。9.房地产的重新评估不征（账面增值，无实际收入）。实际转让增值的征【例题.多选题】（2003年）下列各项中，不属于土地增值税范围的有（）A.以房地产抵债，尚未发生权属转让的B.房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期的C.以房地产租赁给承租人使用，出租人取得租金的D.以出地出资方式合作建房，建成后又转让给其中一方的【参考答案】ABC第三节税率四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%第四节应税收入与扣除项目一、应税收入的确定：各类收入，包括货币、实物和其他收入。二、扣除项目的确定（共6类）---收入扣除相配比原则扣除项目相关规定（一）取得土地使用权所支付的金额包括：地价款及相关费用（含契税）（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费用（三）房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用【注】会计制度规定期间费用直接入企业损益，无法全按项目分摊，故只能按标准计算扣除,而不是据实扣除.但财务费用中数额较大的利息费用有单独详细规定（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内（四）与转让房地产有关的税金【提示】外资企业从10年12月1日起开始交纳城建税及教育费附加房地产开发企业：扣营业税、城建税、教育费附加其他...
