聚豪华庭投资分析报告.doc东莞石龙镇聚龙湾·聚豪华庭投资分析报告目录第一章项目总说明6第一节项目背景6第二节项目可研目的（核心内容）6第三节本报告的编制依据7第四节本报告的编制说明8第二章项目概况9第一节项目名称9第二节项目建设单位情况9第三节项目建设场地9第四节项目背景9第五节规划条件10第六节公共配套条件10第七节建设规模10第八节规划方案11第九节环保、安保、消防、卫生及劳动保护12第十节物料供应12第十一节水、电、气12第三章投资环境研究14第四章项目现状及建设进度安排15第一节项目现状15第二节建设进度安排15第五章投资估算及资金筹措16第一节项目总投资估算16第二节投资计划与资金筹措16第六章财务效益指标分析18第一节市场研究18第二节销售收入与销售税金测算18第三节总成本费用测算20第四节利润测算21第七章项目经济效益评价23第一节现金流量分析23第二节贷款偿还分析25第八章风险分析（不确定性分析）26第一节盈亏平衡分析26第二节敏感性分析27第九章项目评价的结论29第一节结论29第二节建议30第十章附表32附表1项目汇总表33附表2-1规划用地平衡表34附表2-2技术经济指标35附表3-1投资概算表36附表3-2投资概算表37附表4-1建设用款计划表38附表4-2建设用款计划表39附表5销售收入预测表40附表6贷款偿还期计算表41附表7投资计划与资金筹措表42附表8损益及利润分配表43附表9现金流量表（自有资金）44附表10-1-1敏感性分析表45附表10-1-2敏感性分析表46附表10-2-1敏感性分析表47附表10-2-2敏感性分析表48附表10-3-1敏感性分析表49附表10-3-2敏感性分析表50第一章项目总说明第一节项目背景“”（略）详见聚豪华庭市调报告第一章房地产宏观市场调查及分析、第二章东莞市微观房地产市场分析。第二节项目可研目的（核心内容）基于项目市调和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本报告侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务静态分析。按业界规范的操作流程，本报告主要包括以下几个方面：1.东莞市区域房地产市场发展状况；2.项目投资估算；3.基于东莞市当前的房地产市场状况和近期类似竞争性发展项目的情况分析，对本开发项目的财务可行性进行分析评价；4.就本项目的资金筹措方式及还贷能力进行分析。本报告旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为委托方投资决策及项目融资提供参考依据。第三节本报告的编制依据1.现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）；2.《广东省建设工程预算定额》；3.《广东省建设工程费用定额选价汇编》；4.《广东省建设工程材料预算价格》；5.《广东省建设工程机械台班费用定额》；6.《广东省建设工程费用定额》；7.《东莞市房地产税费指南》；8.发展商提供的相关数据。第四节本报告的编制说明本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、广东省、东莞市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和东莞市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案，待项目规划各经济指标与资金投放等条件成熟后，方可进行动态财务分析。第二章项目概况第一节项目名称聚龙湾·聚豪华庭（聚龙湾第四期）第二节项目建设单位情况（略）第三节项目建设场地（略）第四节项目背景本项目为投资商依托石龙房地产开发公司完全独立进行房地产业发展的第一个项目，投资商希冀通过专业公司的强强合作以中高档价位出击市场，以获取较好利润与提升发展商品牌为目的。第五节规划条件（一）规划用地规划建设用地土地使用权为出让用地，土地使用年限为70年，规划总用地为31440.94平方米，居住用地25297.52平方米，其他用地（代征）6143.40平方米。详细情况见附表2“”规划用地平衡表（二）项目经济技术指标规划总建筑面积（不含人防）为158243.79平方米，容积率5.03%，其中住宅建筑...
