万科与金地2002年资金状况分析【报告摘要】1、债务偿还指标：2002年万科和金地的资产负债率均比上年有所上升，会在一定程度上影响企业的融资能力，但均低于行业平均水平。万科和金地的流动比率、速动比率基本上处于合理区间。2、信贷额度：银行信贷的使用规模受到资产负债率高低的影响。截至报告披露前，万科获得银行授信额度47亿元，金地获得银行授信额度14亿元。3、存货：从横向比较，2002年万科的存货规模（60亿）高于金地的存货规模（17亿），但是万科的存货周转天数（559天）低于金地的存货周转天数（735天），说明万科的存货周转效率高于金地。从纵向比较，万科的存货周转天数比上年增加127天，金地的存货周转天数比上年增加197天，均需要提高自身存货周转速度，加强存货消化能力。4、土地储备：截至2002年末，万科集团拥有土地储备706万平方米，2002年新增186万平方米。截至报告披露前，金地拥有土地储备约220万平方米，其中2002年新增土地储备108万平方米。值得关注的是，金地集团在北京经济开发区凉水河西岸新增1000亩（66.7万平方米）土地，开发北京格林小镇项目，为金地在北京的可持续发展储备了项目资源；在上海嘉定区取得2100亩（140万平方米）土地储备，开发绿洲星城项目一期（格林风范），从而使金地在上海的项目土地储备达到175万平方米，成为目前在上海拥有土地储备最多的外地开发商。5、拿地方式：金地新增项目土地储备的拿地方式主要有：股权收购、协议出让、合作开发（旧城改造）、合资开发等。金地通过以上股权收购、协议出让的方式，可以快速、有效地获取目标土地资源，进入当地房地产市场。通过合作开发（旧城改造）、合资开发的方式，与拥有（或容易获取）土地资源的一方进行合资、合作，一方面可以快捷获取土地资源，另一方面减缓了开发所需的资金压力。6、2003年资金状况预测：截至2002年末，万科集团待付地价共30.1亿元，其中03年需付地价15.1亿元。2003年万科集团计划资金净流入7亿元（未考虑新项目储备），万科集团未来一年的资金支付基本上不会产生压力。截至报告披露前，金地集团待付地价共计30亿元，截至2002年末已支付7.6亿元，剩余未支付22.4亿元，2003年需支付地价15.4亿元。金地2003年预计实现销售收入16亿，主要收入来源于北京金地格林小镇和在上海的新项目。03年待付工程款预计为12亿，从而金地2003年将产生资金缺口11.4亿元。如果考虑通过银行融资解决，将使金地2003年资产负债率增加到65％，从而影响金地未来的融资能力。（数据来源：万科和金地2002年度报告）【目录】一、资产负债结构1、资产负债率2、流动负债、长期负债3、短期借款、长期借款4、货币资金存量5、经营活动产生的净现金流量6、存货结构二、偿债能力1、流动比率2、速动比率三、经营效率1、存货周转率2、应收账款周转率四、信贷额度五、土地储备六、拿地方式七、2003年资金状况预测【报告全文】一、资产负债结构1、资产负债率万科和金地近两年的资产、负债情况如下表（单位：万元）：指标万科金地2002年2001年增减2002年2001年增减总资产821,582648,291173291307,577226,99380,584总负债478,936335,683143,253162,83889,19273,646资产负债率58%52%7%53%39%14%2002年，万科和金地的总资产、总负债均比上年有所增长；资产负债率上升。万科的资产总额增长17亿，其中存货增长13亿，货币资金增长4亿；负债总额增长14亿，是由于15亿可转债的发行；资产负债率由52％上升到58％，增长7％。金地的资产总额增长8亿，主要是由于土地和项目储备的增加，其中存货由7亿增长到17亿；负债总额增长7亿，主要是由于开工面积的增加，使一年内需支付的应付账款（未付工程款、地价款）增加6.3亿（由7000万增长到7亿）；同时长期借款增加1.6亿（由5000万增加至2.1亿）；资产负债率由39％上升到53％，增长14％。2002年万科58％、金地53％的资产负债率均低于行业平均水平，但是从自身来看，资产负债率的上升会在一定程度上影响企业的融资能力。当万科的资产负债率增长到60％时，能够增加3.6亿负债；金地的资产负债率增长到60％时，能够增加6.5亿负债。万科资产负债率的降低，有赖于15亿可转债转股的...
