私募投资国内房地产研究VIP免费

私募（PE）投资中国房地产业情况分析战略研究部200909政策环境与趋势分析私募投资中国房地产业的现状典型案例合作风险点分析1.政策环境与趋势分析1.1外资私募股权房地产投资基金在我国的发展历程二十世纪九十年代起，海外基金开始试探性的进入中国房地产市场，归纳起来，大致可以分为三个阶段:第一阶段：20世纪90年代2003年，以项目开发合作为主要表现形式。主要方式是与中国本土房地产开发商或合资成立公司，进行住宅和商业的投资开发。第二阶段：2004年2006年，以收购型投资方式为主。主要收购一线城市最成熟的物业，成交量小、规模有限。2004年主要以高档住宅为收购对象，2005年开始收购酒店式公寓、甲级写字楼和商业地产，加大对房地产市场的资金投放量。受中央政府宏观调控的影响，2005年基金投资和收购的重点开始转变，收购物业的体量更大、范围更广；更多以资产包的形式来收购，而非单栋的物业；同时投资范围由原来的高档住宅、甲级写字楼和商业，拓展到工业地产乃至中介代理领域。第三阶段：2006年7月至今，可称作限外时代。2006年7月，建设部等六部委联合出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2006年8月，六部委联合发布《关于外国投资者并构境内企业的规定》，限外令使得海外私募股权基金改变了单纯的直接收购投资的路线，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。1.2外资私募基金在中国的政策环境与国外成熟的私募基金运作环境与体制不同，近十年里，中国对外资私募基金的发展一直持谨慎态度，特别是对外资进入房地产行业，采取较为严格的管制政策。1标志性政策主要有：2006年7月，颁布《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》2007年5月，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》2007年6月，颁布《中华人民共和国合伙企业法》我国私募股权投资领域目前是进入渠道不畅通，退出渠道也不畅通。公司法对于股权的公募有具体规定，但对私募没有具体规定。2007年6月开始实施的《中华人民共和国合伙企业法》对有限合伙制进行了法律说明，这对于我国设立私募股权房地产投资基金奠定了法律基础，解决了私募基金的合法性问题。1.3政策趋势分析2008年在国际金融危机和国家宏观政策调控影响下，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，同比减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比去年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。但是，进入2009年后银行贷款紧缩效果开始显现，面对银根紧缩，诸多房地产企业被迫寻求更多的融资渠道。一方面，国家为保障社会经济增长发展，开始实施一系列的经济刺激措施，对作为支柱产业的房地产行业也采取了诸多刺激投资政策，因此房地产企业积极寻求融资渠道将获得较为宽松的政策环境，但暂时性的应对性政策带来的宽松环境毕竟是暂时的，这要求企业及时把握政策机会，高效率地推进融资进程。另一方面，2009年下半年全球经济出现触底反弹，各路资金积极寻找新的投资市场，中国市场对外资的吸引力再次体现出来。私募投资的实际市场行为已经走在政府政策的前面，预计政府将会出台相关规范性政策，同时会扶持国内私募基金的成长。2006年，渤海产业投资基金挂牌，国内首支以人民币募集的私募股权基金成立。2007年，中国共有12只本土新私募股权基金成立，一年内基金数量增长了100%；2007年12只本土私募股权基金共募集37.30亿美元，比2006年的15.17亿美元增长了145.9%。，借此管控外资对国内房地产业的投资。2．私募投资中国房地产业的现状2.1内地地产商的生存困境对于境外资本而言成为难得的机遇2随着经济复苏，周期性行业中存在的机遇也正逐步受到境外资本的关注。2009年8月中国私募股权投资市场共披露投资案例8起，环比上升33.3%；总投资金额46.50亿美元，环比大幅上涨1146.8%。其中房地产行业共发生3起投资案例，案例数量最多。案例一：2008年7月12日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款。案例二：2008年，恒大地产通过境外私募股权...