酒店项目财务分析一、项目相关参数：1、H栋的建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积：约4100平方米总面积：约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、酒店公寓：另外三侧单层面积：约7770平方米总面积：约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、项目运做思路：1、四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。2、酒店公寓：酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。三、财务分析：1、收益分析：说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。面积月租金（元/平方米）单位成本（元/平方米）单位售价（元/平方米）销售利润（100%销售）年租金收益32,80030￥3,700￥4,800￥36,080,0008,20030￥2,952,00062,160￥3,100￥4,200￥68,376,00015,54050￥9,324,00015,540￥2,400￥4,000￥24,864,000118,700￥129,320,000￥12,276,000￥109,640,000配套营业（一、二层）配套营业（一、二层）合计合计（扣除酒店配套营业买入成本）项目配套营业（一、二层）四星级产权酒店：酒店公寓：2、风险分析：销售率与风险关系A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）项目面积销售90%实现利润销售80%实现利润销售70%实现利润销售60%实现利润四星级产权酒店32800￥32,472,000￥28,864,000￥25,256,000￥21,648,000酒店公寓62160￥61,538,400￥54,700,800￥47,863,200￥41,025,600酒店公寓配套营业15540￥15,384,600￥13,675,200￥11,965,800￥10,256,400合计110500￥109,395,000￥97,240,000￥85,085,000￥72,930,000项目面积成本销售90%的回购及装修成本销售80%的回购及装修成本销售70%的回购及装修成本销售60%的回购及装修成本四星级产权酒店32800￥3,700￥12,136,000￥24,272,000￥36,408,000￥48,544,000酒店公寓62160￥2,400￥14,918,400￥29,836,800￥44,755,200￥59,673,600酒店公寓配套营业15540￥2,400￥3,729,600￥7,459,200￥11,188,800￥14,918,400合计110500￥30,784,000￥61,568,000￥92,352,000￥123,136,000C、分析四、总体分析1、销售率对盈利的影响：a)销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b)销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。c)销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。d)销售率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。e)该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。2、对小业主实行7%—8%的投资回报银行履约担保的风险A、酒店管理公司（如...
