马鞍山N地块房地产开发投资收益分析VIP专享VIP免费

第一章报告编制目的及编制依据说明第一节报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节报告编制的依据虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。一、市场调查在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由两大块构成。一）针对市民的抽样调查1、调研目的了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。2、调研概况抽样调查是用来了解一个市场整体情况常用的最有效调查方法，其设计原理是通过随机抽样的方法，从整体样本框（xx所有市民）中抽出部分个体（300户居民），以设计好的调查问卷调查部分个体的情况来代表整体样本框情况，通常一个严格成功的市场调查其代表性很高，误差不会超过5%。本次抽样调查从9月10日调查设计开始，至10月2日调研报告撰写结束，历时共三周，使用访问员9名，访问员均是来自安徽工业大学四年级学生。在本次调查中，共调查315户，有效样本305个。数据处理采用统计软件SPSS。3、调研的质量控制为保证调查的准确性和代表性，本次调查分别在整个调查过程的三个不同阶段分别采取措施，以保证调查的质量。1）抽样设计阶段的质量控制本次调查的样本是通过二阶段抽样方法确定的，第一阶段在xx所有居委会和小区中随机抽取了二十多个小区和居委会，并保证小区最大限度地均匀分布在xx市区；第二阶段运用右手抽样法则和等距抽样方法，在二十多个小区中随机抽取315个访问对象。通过二阶段抽样方法，保证了样本的代表性，使调查的可信度达到95%以上。2）调查访问阶段的质量控制在调查访问过程中，为保证调查的准确性和真实性，我们采取了以下措施：a、培训和试访，为提高访问员的访问技巧和访问质量，在调查开始前由项目负责人对访问员进行了两次培训，并要求访问员在正式访问之前进行试访（即预调研）。b、将调查问卷分批发给访问员，在访问员每次交上问卷后由项目督导进行初步审查，审查不合格的（指出现漏问、逻辑错误等）问卷打回重做。c、在访问调查结束后，将所有问卷编号，从每个访问员的调查问卷中，抽出20%，通过电话、实地回访等方式进行为期4天的复核，如果问卷出现大的问题（如自己填写、做假），则该访问员的问卷全部复核，并打回重做，以保证问卷的真实性。在这次调查中，有一名访问员的问卷出现自己填写的情况，该访问员的问卷全部重新访问；其余访问经复核，没有出现大的问题，访问质量良好。3）数据录入阶段的质量控制a、在数据录入之前，由录入人员对问卷进行最后审查，检查卷面错误。b、在数据编码录入SPSS软件的过程中，本次调查采取三次录入的方法来保证数据录入的准确性，首先由录入员，将问卷调查的结果录入到SPSS中，录入员自己检查一遍；然后有两位公司其他两位员工分别进行检查，以保证录入数据的准确性。二）针对开发楼盘的市场走访1、调研目的了解xx市房地产市场的竞争情况和...