第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页融资中国《房地产基金专题》第三方眼中的房地产基金文-若水2010-5-1919:29:27如今，房地产基金正逐步被很多人接受并且投身其中。但在行业内人士看来，告别暴利与粗放，才是房地产业未来发展的必然。而正是诸多环节当中参与者的努力，才让房地产基金最终获得了更多人的认可。诺亚财富，就是其中最重要的参与者之一。选择地产基金的理由在诺亚财富看来，结合房地产业未来的发展和PE基金特点的人民币房地产基金，将一定程度上避免行业周期，无疑是偏好房地产投资人最好的选择。理由何在？“首先，住建部副部长曾提到未来20年，房价都将面临上涨的压力。其释放的信息是，在未来若干年内，房地产业都将成为政府宏观调控的重要目标之一。虽然目前或一段时间来看，房地产市场可能会出现局部低迷或萎缩状态，但从长远来看，总体肯定是向好的趋势，在这期间，房地产基金会大有作为。第二，从防范和控制金融风险的角度来看，房地产基金同样具有重大意义。现在更多的民众几乎将全部资金投入在房屋中，这其中蕴含着巨大风险，不仅仅表现在这几年，甚或将是未来几十年的棘手问题。对于投机性的房地产投资，国家会在房价上涨压力下继续采取较为严厉的政策进行抑制，采取源头土地政策调控、开发商有序管理，以及投机性需求疏堵结合的方式对房地产行业进行合理引导。”诺亚（北京）财富管理中心总经理杨本军在接受本刊记者采访时说。第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页然而，经过上一轮外资基金投资之后，房地产市场留给人民币房地产基金的发展空间还有多大？“我个人认为，未来5-10年间，二三线城市，房地产价格会呈现一定程度的上涨压力。未来，随着全球和国内经济的持续好转，特别是广大国民收入的增加，以及合理的通货膨胀等因素考虑在内，特别是城镇化进程这一刚性需求，都将刺激和促进房地产业的不断深入发展。如果说居民房屋改善性需求是因经济发展、人民生活水平不断提高的需求，那么，未来更重要的一点是城镇化进程，农民要转成居民，其中一个最重要的标志就是拥有固定的居所，而拥有固定居所最重要的可能就是拥有住房。在城镇化中就会有大批的农业人口涌入中小城市和二三线城市，也因此会在城镇化挤压中变相推高房价。”以重庆为例。根据统计数字，2009年重庆市商品住房成交价格为4179元/平方米，而根据重庆市统计局2009年7月份公布数据表明，2009年上半年，重庆市城镇经济单位职工人均月薪为2213.67元，而未来可预期的是：第一，由于未来经济的持续向好，居民工资收入的增加，或可能的个人所得税基数的调高，以及国家持续不断的对于医疗、养老保险等未来生活保障的完善，都将使得中国的广大民众持续消费的能力得以显著提高。“因此，以重庆市为代表的二线、三线城市的房地产将还有更大发展。”杨本军举例说。第三方眼中的好GP利弊权衡之间，房地产开发商转身做投资成为当下潮流。“大型房地产商，发起募集房地产基金不是主要目的，仅此一次，其从中获利不是最大化的。比如募资5个亿，对房地产行业根本不算什么，更何况由于要控制风险，对单一投资金额还受各种条款的限制，比如对单个项目的投资额不超过基金总额的20%。那为什么大型房产商还要做这种基金呢？是因其发展目标的不同所致。例如，有的是为公司的融资打开另外一个新渠道，有的则想通过基金增加新的赢利增长点，且以此向金融领域更靠近一步，因为资金在房地产行业永远是第一位的，而地产基金毕竟会给其带来一定程度的资金缓解。更为重要的是，地产基金在国外几十年的发展显现了巨大的财富效应和较高的盈利，特别是在当前中国房地产行业面临巨大商机的情况下，他们所做的这种选择也是正常的。更何况，还能以小搏大，为其未来募集到更大的基金。因此，大型房产商借助其品牌和对房地产项目管控的优势，快速加入到地产基金中，假如现在募集到3个亿，并且给投资者带来丰厚收益，那么未来，就能募集30亿甚至上百亿，这才是地产商进入地产基金最重要的诱因。”杨本军说。第3页共16页...
