第五章转让及销售阶段•本章重点讨论:•1、按照实际情况，房地产企业销售收款主要有：诚意金及会员费（或订金）、销售定金、预售款它们之间有何区别，以及如何进行核算？•2、发生销售更名、销售退房、销售换房如何处理？•3、发生面积差的核算？第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述二、转让及销售阶段纳税处理三、土地增值税清算四、转让及销售阶段会计处理第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述房地产开发企业的转让及销售阶段的业务包括转让土地使用权、销售房屋及其他建筑物、附着物、配套设施等。第五章转让及销售阶段一、转让及销售阶段业务概述第五章转让及销售阶段二、转让及销售阶段纳税处理房地产开发企业转让及销售阶段涉及的税种主要有：预售商品房涉及缴营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税。第五章转让及销售阶段二、转让及销售阶段纳税处理（一）如何核算营业税及附加税费【思考：】ABC房地产公司2010年8月，收取定金10万元，商品房款1200万元，退定金及商品房款7万元，代收有限电视费、管道煤气初装费16万元，办证费用1万元，住房专项维修基金35万元。假定ABC房地产公司所在地为市区。当月应缴营业税及附加税费如何计算？第五章转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费营业税的计税依据为营业额，营业额为房地产开发企业向承购人收取的全部价款和价外费用。价外费用包括：收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，或省级人们政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业型收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。第五章转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费房地产开发企业转让土地使用权按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目5%的税率征收营业税；销售商品房及其他建筑物按照“销售不动产”项目5%的税率征收营业税。第五章转让及销售阶段（一）如何核算营业税及附加税费【解：5-1】1、营业额=10+1200-7+16+1=1220万元2、应交营业税=营业额×5%=1220×5%=61万元3、应交城市维护建设税=营业税×7%=61×7%=4.27万元4、应交教育费附加=营业税×3%=61×3%=1.83万元第五章转让及销售阶段（二）印花税对商品房销售合同按照产权转移书据按合同记载金额的0.5‰征收印花税；对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。第五章转让及销售阶段（三）土地增值税征税范围：1、转让的土地使用权是否为国家所有；2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让；3、是否取得收入。上述三个条件必须同时具备，缺一不可。第五章转让及销售阶段（四）企业所得税1、销售收入的确认采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款时确认收人的实现。第五章转让及销售阶段2、预售收入首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：•开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。•开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。•开发项目位于其他地区的，不得低于5％。•属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3％。销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×预计计税毛利率第五章转让及销售阶段（四）企业所得税2、预售收入其次，把预计毛利额并入当期应纳税所得额实际利润额=会计利润额-以前年度待弥补亏损-不征税收入-免税收入+预计利润额第五章转让及销售阶段（四）企业所得税【例：5-2】ABC房地产公司于2009年8月开工开发新城项目...
