基于财务报表的商业分析与公司估值——以保利地产为例专业班级会硕1001班第七组2010年11月30日第七组团队成员名单成员名单亲笔签名工作承担联系方式陈璐公司战略分析、会计分析、BAV软件的主要操作、财务预测及资料整理和PPT的制作13971203046曾宪勇竞争优势分析、现金流量表重分类、财务指标分析及前景分析13007101063王传海竞争优势分析、现金流量表重分类及财务指标分析15907120262倪娟公司背景和行业竞争分析及资产负债表重分类15207109108蒋铭鑫公司背景和行业竞争分析及资产负债表重分类13297988973杜倩倩公司背景和行业竞争分析及财务指标分析18771013353邝鹏蝶公司背景和行业竞争分析及财务指标分析13437183360小组全家福第一部分商业环境和战略分析一、公司背景简介（一）公司历史保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利房地产（集团）股份有限公司前身是广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。1997年9月，保利南方对保利地产进行增资，其中以现金增资4959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团公司和张克强等16位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月19日，经中国证监会核准，首次公开发行人民币普通股（A股）15000万股，每股面值1元。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。2009年公司品牌价值达90。23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"；并获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。2009年公司实现销售签约433。82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。（二）主体业务保利房地产（集团）股份有限公司所属行业是房地产开发与经营业。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。具体按行业分项分析如下图：保利地产2009年主营业务按行业分项分析行业名称主营业务收入主营业务成本金额占比金额占比房地产销售22，343，034，289.7597.22%14，338，652，224.9498.72%其他639，887，259.972.78%185，313，413.321.28%合计22，982，921，549.72100.00%14，523，965，638.26100.00%注：其他收入系建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、服务费等收入。（三）行业特征1、土地垄断性：土地没有库存成本，由政府垄断，其根据市场需求调节供应的行为决定了地价的刚性。2、周期性：地产行业对GDP的增长贡献大，与宏观经济保持一致的周期性，属政府重点调控对象。3、同质性：地产业技术含量低，无法通过技术领先形成差异化，导致竞争手段单一，价格竞争不可避免。4、集成性：“香港模式”流行，开发商将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品。5、地域性：开发项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，具有浓厚的地域性，无法通过“标准产品”向全国推销。6、资本密集性：地产行业属于公认的资本密集行业，在项目的中前期需要大量的资金投入。7、形象模糊：大型地产公司逐步加强了品牌建设，但是形象不突出，品牌形象模糊。...
