大点好？小点好？——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。二、重庆花园洋房发展脉络梳理（一）整体梳理发展时期时间典型代表项目面积区间特点概念模糊期2002竞地溯源居121-157重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房第一次出现刚混结构发展成熟期2003金科天籁城美社125-160金科第一代洋房，“退、错、露、院”全新形态和每单元6-8户低密度布局2004金科天湖美镇93-145金科三代洋房，在户型上出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致2005东原中央美地125-185温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度颠覆传统期2006龙湖弗莱明戈100-160建筑形态、产品细节、选材标准均达到了“别墅级”水平230-300产品设计上引入独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在重庆乃至全国均达到了花园洋房的顶级水平2007金科东方王榭104-268市面项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质2008金科阳光小镇74-155金科第七代洋房，延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将“送”做到极致百花齐放期2009至今复地别院140-180层层跃层，做到了既“送得多”，又大气沉稳；同时解决中间层滞销问题雨山前132-188注重外部环境以及稀缺资源的占有性；在营销推广包装方面非常成功华港翡翠城87-143典型的兼容舒适度与性价比的传统纯洋房社区黄山大道东68-14568㎡亦可做成洋房，开创小洋房时代；提升项目品质的新途径随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。（二）知名开发商洋房发展梳理1、万科地产年份代表项目面积区间特点2004年天津水晶城138-1681、每户设有情景房；2、户型错层设计；3、客厅面宽；4、层层退台，使每户拥有南向的私家花园或露台。2005年深圳万科城90-1861、独特的露台空间；2、多景式的阳光房；3、丰富的建筑形态；4、大面积赠送；5、全明户型。2008年天津万科魅力之城70-1241、1-2层均有地下室附送；2、丰富的建筑形态；3、气派的横向客厅；4、豪华的顶层套房。2010年大连万科假日风景90-1581、6层平层设计；2、以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透；3、超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准。万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。也不难看出，万科地产的各类...
