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1吉林宏泰·万树东方分项定位研究报告谨呈：XX市实达房地产开发有限公司吉林宏泰·万树东方全面细分定位XX市天方房地产经纪代理有限公司2005-4-8闫天慧执笔宏泰·万树东方全面细分定位目录第一部分细分住宅第一篇、项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。2第二篇、目标客户群定位。。。。。。。。。。。。。。4第三篇、细分定位。。。。。。。。。。。。。。。。。8第四篇、组团定位。。。。。。。。。。。。。。。。。11第五篇、户型定位。。。。。。。。。。。。。。。。。12第六篇、价格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。19第七篇、智能化。。。。。。。。。。。。。。。。。。26第八篇、物业管理。。。。。。。。。。。。。。。。。31第九篇、卖点提炼。。。。。。。。。。。。。。。。。34第二部分细分商业第一篇、目标客户群定位。。。。。。。。。。。。。。35第二篇、细分定位。。。。。。。。。。。。。。。。。38第三篇、铺位划分。。。。。。。。。。。。。。。。。42第四篇、商业价格定位。。。。。。。。。。。。。。。44第五篇、价格策略。。。。。。。。。。。。。。。。。45第六篇、卖点提炼。。。。。。。。。。。。。。。。49第三部分专案工作时间安排。。。。。。。。。。57天方房地产顾问机构1宏泰·万树东方全面细分定位第一部分细分住宅第一章、项目概况（项目背景）一、项目地理位置简要说明：项目由XX市实达房地产开发有限公司开发的住宅项目，地块呈长方形：北面是市政府及行政中心，南面是四平师大分院，东面是阳光花园，西面是税务局家属楼。第1页共3页本案二、地块现状地块尚在拆迁补偿阶段，正在进行前期规划，项目用地自然落差小，比较平整，适合进行小区规划，自然限制条件少，方便规划。三、项目初步规划天方房地产顾问机构2宏泰·万树东方全面细分定位项目用地北向紧邻英雄大街，北面正对市政府办公大楼，商业价值巨大，考虑到未来城市的发展以及区域的住宅情况，建议商业要占有一定比例，以目前四平的商业发展阶段来看，最利于回收资金的商业产品是门市房。初步确定沿英雄大街建筑两条平行状步行街，共3万平米，以半围合状态形成步行街，住宅以8万平米6层住宅满足目前四平保守心态的购房者，其余31万平米建12层带电梯小高层，特别是万平米townhouse作为引导性消费产品，以提高产品的价值和利润空间。四、地块附近物业及配套设施1、已形成物业：税务新小区2、在售物业：阳光新城、海银绿苑3、配套设施a.金融机构：中国工商银行、中国农业银行、中国银行；b.教育设施：迎宾小学、第四中学、四平电大、吉林师范大学；c.购物场所：无规模性场所d.休闲娱乐场所：丽豪酒店、丰鸿酒店、吉平宾馆、检察院宾馆；e、医院、行政机构：精神病医院、佑生医院、中心医院、税务局、市政府4、环境状况：行政文化中心5、交通路线：8路、68路大巴。天方房地产顾问机构3宏泰·万树东方全面细分定位第二篇、目标客户群定位一、客户共性化的特征【客户描述】：目标客户群锁定为“成长中发展型”，集中于“先富”、“新富”及“薪富”这几个重要的“成长与发展阶段”。其强调的不是一个阶层，而是一个阶段，是一个“成长中发展第2页共3页型”的动态的区间。“先富”：是用一个时间段界定的，指目前XX市收入、储蓄已超过XX市中等水平，家庭年收入超过3万元，家庭储蓄已经超过10万元；尤其是现在国家明确提出鼓励和保护私人财富的政策，促使有相当部分人群的“半灰色财产”在未来几年内将“名正言顺”地用于合法置业。“新富”：也是用一个时间段界定的，主要指XX市收入、储蓄刚刚发展到XX市中等水平，家庭年收入刚达到3万元，家庭储蓄刚达到10万元，强调该阶段成员正处于发展阶段；“薪富”：首次出现在四平居住物业目标市场界定中的“薪富”是指那些非创业型的富有者，拥有稳定的工作环境与事业基础，有较好的经济收益和较高文化背景，属于成长中发展型的高知族群。■人群：小康群体、城市精英；■支付能力：个人月收入1，200元以上，家庭年收入3万元以上；■年龄：25－45岁为主；天方房地产顾问机构41-吉林宏泰·万树东方-分项定位研究报告.doc免费为全国...