物业工程前期介入方案武汉泰顺和物业管理有限公司适用于公司接管的物业项目齐红云2014-8-8第2页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共53页1.目的：本方案旨在国家相关规范的基础之上，总结前期物业接管，后期管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前瞻性地参与规划设计，提高非住宅/住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度，避免重复性出现规划、设计、施工等问题和缺陷。本方案是按照高档住宅小区的物业管理要求拟定，地产规划部门可根据项目的实际情况给予全部或部分采纳，公司物业部将给予参与、配合。2.范围：适用于白云边置业参与开发的所有新项目.3.前期介入团队（人员）的任职要求具有相应的专业与从业经验，参与过类似项目的前期工作，经验丰富，具有良好的协调、沟通能力与文字、语言描述能力；曾担任过物业工程主管以上的职务，具有一定的管理能力、经验，熟悉相关的法律法规。4.方法和过程控制（见下表共八大类建议）第3页共53页第2页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共53页序号类别标准一、设备类1设备房标准：（开闭所\配电房\控制中心\电梯机房\水设备房通用标准：1.小区设备房优先考虑集中规划设计，便于后期维护与管理；2.设备房内墙面土建装饰基本要求：设备名称墙面要求地面要求顶棚要求水泵房1.8米高墙砖铺设，外墙施工墙面涂料工艺要求满铺防滑地砖外墙施工墙面涂料工艺要求电梯机房内墙打磨，套白，涂料两遍地面水泥收光，打磨，地坪漆打磨，套白，涂料两遍配电室内墙打磨，套白，涂料两遍（涂料要求为白色）地面水泥收光，打磨，地坪漆外墙施工墙面涂料工艺要求（考虑前期设备房均在地下室，饱和空气在墙第4页共53页第3页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共53页泵房\弱电机房\风机房\泳池泵房）面凝结，如用内墙施工工艺及要求，基本上交付后墙面全部起皮发霉）。3.照明亮度合理，主要关注是否有照明死角，影响检修，控制回路分维修及日常巡检2回路控制，所有设备房应配置应急照明灯。4.通风良好，机房的温度要求在40度以下，湿度在80%以下，电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施；5.防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm），可采用抽插式挡板。6.标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识、警示标识和参考标识）符合公司VI要求；7.设备房内应设置维修所需的单相插座.8.设备房内接地网要可靠，接地阻值不大于1欧姆，接地测试点清晰明了；应首先考虑明装接地带。9.防湿，注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）设备房屋面、门窗、门槛第5页共53页第4页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共53页应具备防水挡水功能；10.增加设备房与控制中心之间内线电话11.排污管道设计及施工时应避开设备房控制设备等电器顶部穿行，如避免不了，必须增加有效防管道破裂的遮护设施；12.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层和地下室（住宅的正下方）的机电设备。13.变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。14.加压水泵房增加300W，220/220V隔离变压器，用于清洗水箱时临时增加照明，抽风机使用（主要考虑清洗过程中水接触较多，在水箱内灯具照明安全用电，同时夏季的箱体内的潮热空气强排，15.变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备安装设计。第6页共53页第5页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共53页设备房特殊标准：1.机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房），橡胶绝缘垫厚度：低压配电室4-6mm，高压配电室10-12mm，宽度800－1000mm。2.发电机房排烟的净化环保水处理（适合发电机房）系统配置，降低排烟温度和烟尘排放。3.油桶与发电机房隔离（适合发电机房）；4.控制中心...
