第1页共58页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共58页第八章房地产估值本章主要名词与术语房地产估值比较法交易实例可比实例房地产状况修正交易日期修正交易情况修正收益法净收益资本化率成本法重新购置价格经济寿命经过年数假设开发法传统方法现金流量折现方法开发经营期本章复习思考题1、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括和建筑物）现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物合理市场价格为多少万元？2、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正，其中可比实例房地产状况优于标准房地产状况得102分，估值对象房地产状况劣于标准房地产状况得97分，则房地产状况修正系数为是多少？3、房地产估值前提有有哪些？试举例说明。4、房地产状况修正包括哪几个方面修正？5、求取资本化率方法有哪几种？每一种方法是如何求取？6、估值某个房地产项目2006年10月份正常市场价格，在该项目附近选取类似房地产交易项目三宗，作为比较实例进行比较，2006年5月，1美元=8人民币，1平方米建筑面积=0.7平方米使用面积，相关资料如下表8-5、8-6、8-7、8-8所示；表8-5可比实例成交价格与日期可比实例A可比实例B可比实例C成交价格500美元/㎡·建筑面积6000元/㎡·使用面积3900/㎡·建筑面积成交日期2006年5月2006年8月2006年9月表8-6交易情况分析判断结果可比实例A可比实例B可比实例C交易情况-2%0+1%交易情况分析判断以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于正常价格，负值表示可比实例成交价格低于正常价格。第2页共58页第1页共58页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共58页表8-7该类房地产项目近期价格指数（2006年环比价格指数）月份4月5月6月7月8月9月10月价格指数100103.4101.5102.899.5100.598.3表8-8房地产状况比较判断结果房地产状况权重估值对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100试利用比较法根据上述资料对该房地产项目进行估值。7、某房地产项目2000年建成，收益年限为50年，建成后从2000-20006年收益分别为85万元、86、万元、87万元、83万元、87万元、95万元、100万元，预计2006年到2008年收益为94万元、93万元、96万元，此后将稳定在95万元左右，该项目一般可获得60%抵押贷款，贷款利率为6.14%，自有资金收益率为15%，试根据以上材料估计该房地产项目在2006年年底价格。8、某房地产面积为1000平方米，10年前通过征地取得，其时平均价格为每亩10万元，现在重新取得该每平方米需要620元，地上建筑物面积为2000平方米，经过年数为10年，经济寿命30年，残值率为5%，当时每平方米造价是800元，现在类似建筑物每平方米造价为1200元，试估算该房地产项目现时总价和单价。9、某成片面积为2平方公里，取得该荒地代价为2亿元，将其开发成“三通一平”熟地，每平方公里开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，每季度计息一次，投资利润率为15%，当地转让中卖方需要缴纳税费为转让价格6%，买方需要缴纳税费为转让价格4%，开发完成后可转让面积比率为60%，现假定交易中，由卖方统一缴纳所有税费，试采用传统方法估计该荒地总价和单价。10、某在建工程开工于2005年3月1日，总用地面积为3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。使用年限为50年，从开工起计。当时花费为每平方米3500元/平方米，该项目正常开发期为2.5年，建设费用（前期工程费、建筑安装工程费、管理费用）每㎡建筑面积2300元，到2006年9月1日，实际完成投资50%，预计建成还需要1.5年，还需要再投入60%建设费用，建成后半年可以出租，月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积70%，正常出租率为85%，运营费用为出租毛收入25%。当地，购买在建工程买方需要缴纳税费为买价3%，同类项目销售税费为售价8%。试用现金流折现方法估计该在建工程在2006年9月1日正常购买总价和按规划建筑面积折算单价。（资本化率为8%，折现率为10%）·北京科技大学远程教育学...
