第1页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共22页2004年10月份南京市房地产70指数报告第一部分总体分析1、2004年10月抉策70典型楼盘价格指数走势1.1总指数发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%1.2分区指数发布时间分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑第2页共22页第1页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共22页2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑1.3分物业指数发布时间住宅商住写字楼别墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑2、2003年8月至2004年10月抉策70典型楼盘价格指数主要影响因素分析2.1影响房价上涨的主要因素2.1.1经济发展与消费能力增长支撑南京房价今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市城市居民人均可支配收入为8562．61元，，比上年增长11.5%。城市居民的消费水平在不断的提高，消费需求也在不断的提升，这说明南京居民的商品房的购买力在不断的提高。而宏观经济的持续走好，必然增强消费者的信心，增加对房地产、汽车等耐用消费品的消费量。近年来，股市持续低迷，存款利率低，而社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因有如此强劲的需第3页共22页第2页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共22页求力量支撑着南京房市，必然会进一步推动整体房价的上涨的总体趋势。2.1.2房地产市场自身发展对房价的影响市场是不断的发展和变化的，房地产市场当然也不例外，房地产市场的发展和更新必然影响整个房价的上涨和消费者对商品房的需求。目前，南京房地产市场发展迅速，消费者对住房的需求已进入改善需求增加的阶段，从而带动了整个房地产市场的发展。2.1.3城市化进程继续加快，带动房价上涨城市化进程的推进，一方面使城市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的发展；另一方面，使商品房市场涌进了大量最为迫切的需求者——拆迁户，推动了房价的上行。随着城市建设的投入增加，城市居民收入的增加，城市交通网络的完善，城市基础设施越来越完善，消费水平逐步提高，将带动房地产市场的发展。2.1.4商品房直接成本带动房价上涨新技术、新材料的应用导致的成本上升——随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采用使得建筑成本加大造成成本的上升。自去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，今年上半年江苏省钢材、水泥、木材的价格分别比上年同期上涨了40.2%、26%和8.2%，各类建筑材料价格不同程度的增长，导致商品房直接费用的上升。随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，分摊到商品房中的成本随之增加。第4页共22页第3页共22页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共22页2.2商品房需求变化，对房价的影响价格是制约需求实现的最主要的因素，也是购房者最为关心的敏感因素。根据抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据，2004年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图1。图12004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例（单位：元/平米）抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在3000-5000元/㎡的区间内，其中对单价在3001-4000元/㎡之间的比例最高为39%；其次是单价在4001-5000元/㎡之间的比例为29.6%；处于第三位的是单...
