第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共13页板式中高层住宅产品分析第2页共13页第1页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共13页二零零二年八月第3页共13页第2页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共13页板式中高层住宅产品分析一．高层住宅定义及特点根据相关建筑设计规范，7-9层住宅为中高层，10层以上住宅为高层。七层以上住宅应设电梯，十层以上需设连廊，十二层以上需设封闭楼梯间及消防电梯，十九层以上应设两个安全出口及防烟楼梯。我们通常指的小高层住宅一般指7-11层的住宅建筑，以9-11层最为经济，形式有板式及点式。板式小高层吸取了多层住宅的优点，在户型平面设计上和多层相似，只是增加了一部电梯，每户都能保证良好的朝向及通风，每20户左右能共用一个电梯，增加了住户的可达性和景观性；点式小高层在平面上更为灵活，在小区规划上能起到调节整体布局的作用，增强通透性，小户型一梯三户或一梯四户的点式小高层使每户公摊面积更为经济，在设计合理的前提下也能保证每户的朝向及通风，目前南方也有一梯两户的点式高层，这类高层户均面积都比较大，且为了体型的变化，有一些作异型的处理。小高层住宅外立面的设计也不受结构的制约，能保证大面积的外窗设计，同时相比高层住宅在形式上更接近于多层住宅，避免了高层住宅的朝向及通风的限制，及由于结构而出现的室内可见梁柱对内部空间使用的影响，是集高层住宅和多层住宅优势为一身的一种良好的建筑形式。二．小高层住宅的具体设计，优劣势分析相比于多层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下：优势：1）节约土地资源，降低单方土地开发成本。2）通风、采光好，视线开阔。3）交通便捷，电梯的设置能增加其档次及舒适度。第4页共13页第3页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共13页4）小高层板式住宅结构形式一般为短肢剪力墙结构，相比多层砖混结构在开间及进深上能相应增大，内部空间形式更为丰富。5）住宅密度较低，楼间距相应加大，为社区的环境景观设计提供了更大的空间。6）体型挺拔，有利于调剂小区内空间层次，丰富城市景观。劣势：1）建安成本高于多层。2）由于电梯的设计，每户公摊面积增加，得房率较多层低。3）施工周期较长。4）十层以上规范要求每层设计连廊，对户型有一定的影响。相比于点式小高层住宅，板式小高层住宅的优劣势如下：优势：1）体型系数较小，有利于节能。2）能保证每户的朝向、采光及通风。3）在形式上更接近于多层，更易于被接受。劣势：1）需要考虑住宅日照间距，间距一般较大。2）十层以上需设计连廊，对户型有一定的影响，不能保证户型贯彻始终。3）一般为一梯两户，公摊面积较大。相比于高层住宅，板式小高层住宅优劣势如下：优势：1）由于电梯使用平均户数较少，增加了其档次及舒适度。2）住宅间距适中，整体建筑尺度更加亲人。3）十一层以下不用设计消防电梯及封闭楼梯间，可降低设备成本，并减少每户公摊面积。劣势：第5页共13页第4页共13页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共13页1）相比于高层住宅，所出建筑面积较少。2）在土地总成本一定的情况下，单方楼面价高于高层。3）十层以上人防的设计，建筑面积越少，摊薄单方土建成本越高。4）景观视线不及高层住宅的优势。三．经济指标及成本分析1）经济指标分析一般来说，随着层数的增加，容积率也会随之增加，但住宅密度反而会随之减小，因而绿化、停车的面积相应增加，有更充足的场地设计景观，从一定程度上提升了项目的品质，并解决了一部分停车功能。但为了有效的保证小区的居住品质，应控制整个居住小区的人口密度，所以应该提出一个适宜的容积率指标。2）土地成本在总用地土地成本一定的前提下，层数的增加会使总建筑面积增加，因而降低了单方土地开发成本。3）土建成本从九至十八层住宅来看，单方建安成本并未增加很多，只是由于十层以上人防的设置公摊后增加了200多元的单方成本，这样来说九层小高层住宅在成本控制上更有优势...
