第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共17页1.物业发展建议培训2.o概述o内容o注意事项主要内容3.概述4.概述o项目策划流程市场调研项目定位物业发展建议营销策略销售执行5.概述o物业发展建议o项目开发建议o产品建议书o目的o使项目定位落实到产品中；o用以指导或引导规划设计，使设计更接近于市场；o为后期营销提供具有竞争力的卖点。o角色o不是设计师，应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁；o不可过于追求技术细节。6.概述o原则o市场主导o大胆设想，小心求证，适度超前o符合项目定位要求，建立产品核心竞争优势o标准化，规范化oMECE原则（完整性/独立性）7.报告内容解释8.基本框架oo1、项目规划设计要点及原则o2、项目开发模式o3、项目整体构思o4、建筑空间组合o5、景观与环境设计建议o6、道路系统与交通组织o7、公建与配套设施（非商业）o8、商业规划建议第2页共17页第1页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共17页o9、建筑单体及风格建议o10、户型建议o11、装修标准o12、结构及设备设施建议o13、细部亮点营造o14、分期开发建议o15、物业管理建议整体思路专业建议细节建议实施与管理9.规划设计要点及原则o规划设计要点，一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括：o总用地面积o计容积率用地面积o总建筑面积o其中：住宅、商业o容积率o建筑覆盖率o绿地率o建筑限高o建筑退后红线要求o日照间距o车户比（车位数）o其他要求10.规划设计要点及原则o关键指标解释o覆盖率＝建筑基地面积/总用地面积o绿地率=内各类绿地面积/总用地面积o（新区不低于30%，旧区改建不低于25%）o容积率=总建筑面积/总用地面积o居住区分级：o强度指标：容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积o环境指标：绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距11.规划设计要点及原则o深圳市居住用地强度控制指标≦3.2≦2.4≦1.8≦1.0≦0.3组团≦2.8≦2.0≦1.5≦0.8≦0.3小区容积率高层（10层以上）中高层（7-9层）多层（4-6层）低层（1-3层）独立式住宅住宅层数≦22%≦22%≦30%≦23%≦32%≦25%≦35%≦30%≦16%≦12%组团小区建筑密度12.规划设计要点及原则o规划设计原则第3页共17页第2页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共17页o（一般原则）o效益最大化原则（地块价值最大化、商业价值最大化）o以人为本原则o适度超前原则o品质优先原则o与周边环境相协调原则o景观均好性原则o景观价值最大化原则o可持续发展原则o（特性原则）o弹性原则o公共资源私有化原则o公众参与原则13.项目开发模式o特定要求下，尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需要对开发模式加以说明。o案例一：中航格澜郡——PUD开发模式PUD即plannedunitdevelopment，是指“计划单元综合开发”模式，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。（国外案例：马利纳沙——低密度高尔夫社区)14.o案例二：奥林匹克花园——大盘开发模式项目开发模式o复合地产———体育+地产o城市营运o品牌输出15.项目开发模式o奥林匹克花园——大盘开发模式oA1模式（控股型项目）oA2模式（控股型项目）oB模式（参股型项目或加盟型项目）oC模式（示范型项目）16.项目开发模式o案例三：万达商业城——“订单式”商业地产开发模式零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营17.项目整体构思o规划理念——开发建设主题o具体分类：第4页共17页第3页共17页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共17页o人文类——历史文化、地域文化、城市文化等o景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等o生活理念类——SOHO、SOLO、闲适生活、健康生态社区等o风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等o案例：坂田万科城——西班牙风情o中海阳光棕榈园——阳光暖暖，日子散散18.项目整体构思o项目功能布局o一般...
