第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共46页目录第一章项目理解与分析第一节项目概况第二节项目初步评估第三节综合分析概述第二章产品定位初步设想第一节产品性质第二节产品目标市场第三节产品型态初步设想第四节产品改造内容第五节有关产品改造和分割方案（见附图）第三章市场研究第一节市调报告第二节小户型产品市场研究第三节区域楼盘个案调查第四章目标客户定位第2页共46页第1页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共46页第一节目标客户定位第二节目标客户置业需求特征第三节目标客户的购买动机第五章价格定位第六章产品定位建议第一节建筑外观建议第二节建筑功能性划分建议第七章产品配套建议第一节大堂第二节室内会所第三节交房标准第八章投资简单分析第一章项目理解与分析第一节项目概况第3页共46页第2页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共46页1.1.1地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）1.1.2项目规划现状建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层基地面积：约3800平方米总建筑面积：约14800平方米项目性质：四层商业裙房的办公大厦项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住第二节项目初步评估1.2.1项目规划与市场脱节项目原有规划显然脱离市场，立项显得盲目。作为商第4页共46页第3页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共46页办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。虽然其南部有旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向2车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的纯办公大楼根本不适合。1.2.2项目改造的两个选择结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。即使房屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。从项目现状结合市场分析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。综合各第5页共46页第4页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共46页方面因素，我们倾向于前者。1.2.3小户型商务公寓的建议分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，而是它可淡化物业的商业氛围。同时小面积大大降低房屋总价，功能适应性强而适合投资等特点使这种产品形态更容易在市场消化。分割为小户型商住公寓面临平面布置的难题，但这无法避免。无论何种方案，分割和功能安排都是难题。在咨询设计院方意见之后，我们主张分割包装为全装修小户型商务产权公寓的方案。以下我们将根据这一方案进行产品定位和研究。第三节综合分析概述1.3.1区域发展状况第6页共46页第5页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共46页传统居住区域，人口集中，配套成熟本项目位于老居住区柳营新村，多年的发展使这一地带配套极为成熟，包括大型绿地闸北公园、大型交易市场灯具市场以及学校上海大学等。从居住的角度看，是条件非常好的区域。老旧建筑逐渐被改造，环境建设正在加快进行项目周边包括内环沿线、闸北公园周围、西宝兴路周围区域。近年来，西藏北路的建设及沿线大量商品房建设已经改变了这一区域破旧形象。而闸北公园和共和新路沿线房产建设更使这一区域充满朝气。预计项目南面旧厂房改造后，将这里的区域环境档次得到极大提高。市政规划促进区域发展共和新路高架和地铁一号线延伸工程的建设使这一区域有着广阔的发展前景。闸北公园周围中高档住第7页共46页第6页共46页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共46页宅楼的开发为这一区域品位提高打下了基础。结论：结合地区发展前景，该区域将发展成为市区居住和特色商业发展的优势地段。1.3.2市场条件...
