绿城房地产集团有限公司温州君悦酒店项目产品定位书（试行）片区审核：绿杨片区编制单位：温州绿城公司编制日期：2009-3-5120目录第一章项目概况...........................................................................................-3--2-第一节项目基本情况..........................................................................................-3--2-第二节酒店管理（品牌）公司选择............................................................-4--2-第三节酒店整体规划设计情况......................................................................-4--2-第四节项目营造计划..........................................................................................-5--3-第二章项目总投资、成本情况..................................................................-6--4-第一节酒店的总规模、总投资计划...........................................................-6--4-第二节酒店的主要经济指标..........................................................................-9--6-第三节酒店的成本控制计划..........................................................................-9--6-第三章酒店功能区域配置情况...............................................................-11--7-第一节酒店各功能分区面积及数量.........................................................-11--7-第二节酒店客房控制主要指标...................................................................-13--8-第四章项目收益情况评估.....................................................................-16--10-第一节周边同类项目经营情况对比......................................................-16--10-第二节酒店项目收入成本测算表...........................................................-16--10-第五章同类型酒店项目对比分析........................................................-18--11-第一节同区域、同级别酒店分析...........................................................-18--11-第二节国内同品牌酒店情况对比分析.................................................-20--12-第一章项目概况[目的]说明项目情况，对项目的整体情况有清晰的认识，说明项目规划设计、开发节奏。第一节项目基本情况（一）项目地理情况1.城市情况、所在位置温州鹿城广场项目位置位于浙江省温州市鹿城区的沿江路与车站大道交叉口北侧，该地块位于温州市繁华的鹿城区与新行政区之间，北面临近温州的母亲河“瓯江”（全长388KM，由温州湾注入东海），距离市政府约４公里，是未来城市主城区的ＣＢＤ和一级商业中心。地块南面正对的车站大道两侧聚集了温州最为繁华热闹的商业与写字楼，道路南端的火车站与其遥相呼应。东距温州永强机场约27公里（累计开通国内和香港地区航线64条），交通较为便利。本项目所在商圈各类配套设施比较齐全，高端商住区规模逐步形成，日常生活较为便利。温州君悦酒店位于地块的东南角，与办公及公寓共同组成四期超高成塔楼。详见附图。项目区位图项目分期图2.周边现状a、项目范围：北面为规划中的沿江路，东侧为规划中的高田路，西侧为规划中的18米宽市政道路，南南侧为江滨东路。b、项目地块地势较为平台，南低北高，南面江滨东路标高4.4米，北面沿江路标高5.4米。c、地面现状：地块城市广场附近还有一个30万吨的污水泵站需整体协调处理，另地块西南角有一幢28层(约92M高)的高层建筑可能对地块有一定影响。d、地下情况：地下无影响工程的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等；也没有探测到需要保护的历史文物古迹及可利用的构建物等。e、土地的完整性：土地为净地出让。地块中有2.665万平方米的城市广场需要代建，有约4000平方米的污水泵站需要一并规划。3.用地情况本地块规划建设用地约132325m2（含26650㎡的城市广场）其中超高层塔楼用地面积14595.6m2，塔楼总建筑面积196409m2，其中地上建筑面积...
