南京金鹰国际花园物业管理方案南京金鹰国际集团物业管理有限公司二○○二年六月目录一、金鹰国际花园物业概况二、物业管理方案编制依据三、物业管理指导思想与总目标四、物业管理接管工作计划五、物业管理服务重点与特色六、管理处经营方针、机构设置、人员配备七、管理处员工培训与员工管理、管理处物业管理制度八、物业管理服务指标承诺九、管理处物资装备计划清单、物业管理费用测算及开办费测算十、委托物业管理服务主要内容、物业管理服务费定价十一、停车场管理方案一、金鹰国际花园物业概况金鹰国际花园由金鹰国际集团聘请国际建筑名家设计，与南京的标志建筑——金鹰国际商城交相辉映，将成为新世纪南京城的经典建筑社群。金鹰国际花园由B、C两幢塔式高层建筑构成，地下一层，地上34层，建筑高度99.8米，建筑面积6.024万平方米。B幢二梯四户；C幢为三单元连体，每单元二梯三户，超前提供宽敞的电梯乘行空间。金鹰国际花园入口大堂设在C幢底层中部，豪华气派，风格充满现代气息。B、C幢地下为大型停车场，底层为部分架空结构，层高6米。其间精巧构筑绿化与景观小品，与中心花园的喷泉园艺琳琅相映。整个圆区绿化率高达45%，名贵花木荟萃，成为名副其实的都市中心花园。金鹰国际花园2~34层为高级住宅，从133.38m2至241.74m2，包括跃层在内共设计有10种套型，共421套。充分融合多层住宅得房率和高层建筑豪华、舒适的优点。套型设计充分体现“公私分区、动静分开、以人为本”的原则，户户朝南、采光明亮、通风顺畅。每户大厅、大厨、双卫、客厅开间均在4.2米以上，主卧与大部分次卧开间在3.6米以上，2~21层层高2.8米，22~34层层高2.9米。既有封闭的生活阳台，又有开放式的景观阳台。立面造型采用三段构图，简洁明快、富有现代感，通过材质、色彩和细部处理，提升建筑品质。园区高度智能化，配备安全防范系统、信息化管理系统、多媒体信息网络系统：安全防范系统出入口管理：采用门禁系统，人员进出必须经过大楼入口大堂，大堂内设接待厅及前台，保安人员24小时值守服务，前台与住户之间设可视对讲系统，来访人员经业主同意后登记进入。闭路电视监控系统：在住宅楼和各单元入口、电梯前厅、地下室出入口车库、中心花园、广场等重要区域建立闭路电视监控系统，采用计算机控制与管理，作图象记录，值守人员与接待前台设对讲电话联络。巡更管理系统：在住宅楼区域内设置无线控制巡更路线，保安人员定点高密度巡逻，实现人防与技防相结合的安全防范体系。家庭报警系统：每户设置固定紧急呼叫按钮和无线紧急求助装置一套，当发生急病、火灾、煤气泄漏或遭遇意外非法入侵等紧急情况，需要求助时，可通过该系统或借助住户与前台之间的对讲电话向监控中心发出报警信号，及时获得救助。信息化管理系统水、电、气三表数据自动采集、传输与收费管理。车辆出入、停放管理。电梯、水泵、供电、公共区域照明等运行状态、故障监视显示，确保设备安全运行。地下车库、公共活动区域、花园广播、电梯前厅设置并安装背景音乐与紧急广播系统，平时播放音乐营造悠雅环境，该系统与火灾报警系统联动，警情发生时，自动或手动强行切入紧急广播状态，及时组织安全疏散。多媒体信息网络系统每户预留外线电话接口2个，需要时可接入2门外线电话。专业通讯网络公司引入高速、宽带通讯光纤到楼层单元，由超五类线引入户，满足业主对数据通讯或英特网接入需求。物业公司在小区局域网上提供服务，其内容涉及物业信息发布、家政服务、信息查询、收费管理、设备报修、电子商务、访客留言等。光纤引入有线电视信号，每户在客厅、卧室安装插接端口。开发商将充分注意国内外技术发展动态，对上述功能预留今后更新换代和发展的空间。二、物业管理方案编制依据1.《江苏省物业管理条例》2000年12月25日[江苏省人民代表大会常务委员会公告第17号]2.《南京市物业管理办法》[南京市人民政府令第205号]3.《南京市物业管理服务收费管理办法》[南京市物价局、市房产局宁价房字（1999）611号]及其附件：《南京市物业管理公共服务等级收费标准》等4.《南京市物业管理公共服务费等级收费管理实施办法》[市物价...
