第1页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共41页景皇房地产南宁良庆区项目基地与市场研究俊地润丰2第2页共41页第1页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共41页第一篇项目概况及地块价值分析一、项目位置及概况1、项目位置：本案地块位于南宁市良庆区，地处良庆区五象大道沿海大道交汇处，大沙田三角广场附近。地块周边为良庆区历史遗留的最繁华的三角商业中心，东南面是良庆区新的商业区域，以五象大道、银海大道和金象大道为主轴，沿线展开，银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全，生活气氛浓厚。东面是南宁新开发区——五象新区规划中的核心区，是一个功能复合的城市中心，也是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。南面是银海大道沿线商业走廊——沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心（规划中），是五象新区未来的物流中心，集物流、居住、休闲、娱乐为一体的综合性城市附属新区。西面为江南客运站，是大江南进入市区的主要中转车站，周边配套齐全，各住宅项目也已经入住，生活十分方便，生活气氛浓厚。第3页共41页第2页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共41页2、交通状况：（1）五象新区是南宁新的物流中心，交通网络十分清晰，有南宁通往沿海港口抵达东盟的主要出口大道——银海大道，有大江南通往市区星光大道，有通往南宁市重点区域东盟商务区的、南宁市第二条民族大道——五象大道。（2）地块临近江南客运站、大沙田客户站，出行相对方便。（3）银海大道扩建、五象大道的完善等等，区域交通更加便利。3、周边配套：周边的生活配套：以物流、商贸、行政设施为主，良庆区各行政部门几百名集中在该区域等，生活配套齐全。周边自然环境配套：东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园，北面有南宁母亲河——邕江，西南面为大片保护绿色山林，自然条件优美。周边生活环境：因为历史遗留问题，大沙田上世纪80年代规划为经济开发区，但后来因为种种原因没有形成，规划用地多以宅基地住宅建设，形成了现在南宁郊区一个县城规模的混杂城区，各种配套档次还是三线城市规模，而且人口以外来人口为主，特别是周边乡镇进城打工族为主，集中了南宁市大第4页共41页第3页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共41页部分无业游民，人员流动性大，素质层次低，成份复杂，存在治安隐患。二、地块价值分析评估：1、地块位于良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心，商业、商务价值最高！良庆区（五象新区范围内）中心城区分三大块：大沙田经济开发区、五象新区核心区（规划中）、玉洞商贸物流区。根据五象新区规划，大沙田经济开区主要定位为五象新区的购物中心、娱乐中心、商业中心，以购物、商业为主，在五象大道、金象大道、银海大道围合区的商业氛围已经形成；五象新区核心区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅的居住中心、休闲娱乐中心，以办公、居住和娱乐为主；本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整，约亩，由开发商以万/亩的价格拍入，地价成本相对较低，总体风险较小。根据城市历史形成的商业中心，地块具有极高的商业、商务价值！2、片区交通发达，商业、商务具备硬件条件！本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道，进入市区、出城上高速相对方便；西北面300米是江南客运站；北面为市区；东面为五象新区核心区。健全和通畅的第5页共41页第4页共41页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共41页交通枢纽，为商业和商务定位的大沙田开发区奠定了坚实的硬性基础。目前，以五象大道、银海大道为主轴的五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。3、周边生活配套齐全，商业、商务、居住都相对便利！地块周边集中了良庆区大部分行政单位，而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全，适宜商业商务办公与居住。4、地块周边基本不受江南区工业...
