第1页共30页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共30页2004年12月份南京市房地产70指数报告第一部分总体分析1、2004年12月抉策70典型楼盘价格指数走势1.1总指数发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年12月1270.3%2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%1.2分区指数发布时间分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年12月123120126140↑134↑123116↑2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑第2页共30页第1页共30页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共30页2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑1.3分物业指数发布时间住宅商住写字楼别墅2004年12月129129↑1262004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑2.2003年10月至2004年12月抉策70典型楼盘价格指数主要影响因素分析2.1影响房价上涨的主要因素——宏观经济的发展2.1.12004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面第3页共30页第2页共30页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共30页根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年四季度，南京商品房总供需比为1.74：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。但是四度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有114万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有344万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。应该说从总体供需关系说，房价同时存在着上涨与下降的压力，具体表现就是在细分市场内部有着微妙的调整已经开始，但总体房价仍然程平稳小幅上涨态势，因为大量未被满足的市场需求仍然是南京市房价居高不下的最强有力的支撑面。2.1.2价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响图12004年二至四季度南京市商品房价格层次需求比例南京楼市供求结构的不平衡也是房价不稳定的重要原因。其表现为市场供应的商品房单价、总价、区域与消费者实际需求之间的差异。第4页共30页第3页共30页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共30页目前，南京大部分的家庭年收入在15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。这部分家庭对均价4000—5000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈。而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示：居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远。占需求比例66.7%的消费者接受的最高单价在3000元/㎡-5000元/㎡以下，严重供不应求，相比之下，单价在6001元/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例。2.2居民经济发展与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面今年，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市城市居民人均可支配收入为11570元，比上年增长13.5%。而南京市各项城市建设速度将继续加快，明年南京城市建设完成投资将不低于300亿元，工业投入将完成550亿元以上。以上数据表明，南京经济运行情况非常良好，各项主要指标高位运行，呈现出快速、健康的发展态势。这充分说明南京经济持续、稳定发展，从而推动房地产业的发展。对宏观经济持续走好的预期，消费者增强的信心，城市居民的消费质量不断的提升，多层次、多样化消费格局的逐渐形成，说明南京居民的商品房的购买力在不断的提高，必然增加对房商品房的消费量。2.3房地产开发投资增幅对房价的影响据国家统计局资料，2004年1-11月南京市累计完成城镇固定资产投资853.27亿元，其中上半年完成478.92亿元，占总量的56.1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%。1-11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3%...
