深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司第一部分项目总论一、项目背景1.项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目2.委托方甲方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）地址：深圳市福田区福中一路1016号电话：（0755）23992600传真：（0755）239925553.承担可行性研究工作的单位乙方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼电话：（0755）82211880传真：（0755）339809014.研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）开发公司提供的相关资料国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5.项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率≥30%二、可行性研究结论1.市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2.项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。3.投资估算和资金筹措投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块200...
