房地产评估的具体操作VIP免费

第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共37页第一讲房地产和房地产评估第一节房地产的概念、特性、类型一、房地产的概念房地产包括土地和建筑物以及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。1、土地、建筑物和其他土地定着物⑴土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间，强调空间概念。⑵建筑物是一种土地定着物，具体是指经人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。⑶其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但会造成不利后果。这些不利后果是指分离后不经济；或者会破坏土地、建筑物的完整性和使用功能；或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害。例如，为了提高土地或建筑物的使用功能而埋设在地下的管线、蓄水池、深水井，为了美化、绿化环境而建造的假山、花池、种植的树木、花草等。在现实生活中其他土地定着物往往被视为土地或建筑物的组成部分、附属设施，因此，通常将房地产简化为土地和建筑物两大部分。2、实物、权益和区位⑴房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体提供的功能三个方面。具体拿房屋来说，有形的实体，是指该房屋的建筑材料，是砖木的还是钢筋混凝土的；实体的质量有两方面含义一是材料的质量，二是施工质量；实体提供的功能，是指房地产的可能用途，例如均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其户型、空间布局如何，能作何用途。⑵房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的权益是以权利为基础的，包括房地产的各种权利(如所有权、使用权、租赁权、抵押权等)，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》对物（即不动产和动产）的权利进行了定义和划分，所谓物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括：所有权、用益物权和担保物权。⑶房地产区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产在某一特定区域的方位（中心还是边缘）以及与该特定区域中其他重要场所的位置关系，这些重要场所包括：市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关等，区位的优劣可用两个指标来衡量，即可及性和便捷性。可及性是指从其他地方到达该宗房地产，由“外”到“内”——“进”的方便程度，便捷性是指从该宗房地产去往其他地方，由“内”到“外”——“出”的方便程度，因为某些房地产受单行道、道路隔离带、人行过街天桥、立交桥的出入口等交通限制的影响，由外到内与由内到外的方便程度不尽相同，甚至差异很大。房地产的区位可以分为位置(或坐落)、交通、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境)和配套设施(包括基础设施和公共服务设施)四个方面来认识。其中，最简单是用距离来衡量区位的好坏。距离又可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但只有房地产的位置是不可移动，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所第2页共37页第1页共37页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共37页独有的。西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。当然，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性——你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通状况、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有很大的差异。3、房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才...