深圳·巴厘岛三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第0页深圳·巴厘岛三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO开发商:深圳中泰天成实业有限公司统筹策划:三明国际(中国)商业策划顾问公司二00四年十月深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第1页深圳·巴厘岛三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO前言本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明：1.本分析报告所研究的对象是燕南路88号项目的商场部份，暂命名为“巴厘岛”；2.本分析报告中所出现的“本项目”、“项目”等名称，皆指“巴厘岛”；3.本分析报告假设项目的投资为贵司的自有资金，因此没有考虑资金的时间价值成本；4.本分析报告在分析项目各种财务评价指标的基础上，通过盈利能力分析敏感性分析对项目的开发成本和经营利润进行综合评估；5.项目以返租销售形式进行，本案主要对返租销售三年期内的投资收益进行分析，因此在计算租赁收入时，只考虑了三年返租的总收入；6.本项目有关成本核算的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据,贵司没有提供的则按行业标准计算。深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第2页深圳·巴厘岛三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO目录第一部份：项目总论.....................................................51项目名称..........................................................52项目位置..........................................................53项目周边目前现状..................................................54项目性质及主要特点................................................65项目地块面积及边界长..............................................7第二部份：投资成本及费用分析...........................................71总建筑面积：18000平方米...........................................72开发成本总额：17043.73万元........................................73建筑单方造价：9500元..............................................74各项成本构成......................................................74.1土地成本......................................................74.2前期工程费....................................................84.3建安工程......................................................84.4开发税费......................................................94.5红线内外公建配套工程费........................................94.6开发成本费用.................................................104.7开发期间费用.................................................105总成本费用汇总...................................................11第三部份：项目租售财务收益分析........................................121租售价格的定位...................................................121.1销售价格的定位...............................................121.2租赁价格.....................................................14深圳•巴厘岛投资可行性及收益分析报告第3页深圳·巴厘岛三明国际(中国)商业策划顾问公司SANMINGINT’L(CHINA)BUSINESSCONSULTANTCO1.3租售价格.....................................................152项目销售收益测算.................................................152.1销售收入.....................................................152.2销售预计发生的税项及其他费用.................................192.3销售净收入...................................................213商铺租赁收入测算...................................
