侵犯承租人优先购买权的购房合同效力分析刘维浙江省绍兴市中级人民法院关键词:承租人优先购买权物权效力债权效力内容提要:对承租人优先购买权的研究应区分权利性质和权利效力。承租人优先购买权系形成权，视该权利登记与否区别物权效力和债权效力。比较法上，物权效力的优先购买权应类推适用预告登记的效力规则。承租人利益可从预告登记的类推适用和恶意串通规则两条路径进行保护。债权效力的优先购买权无对抗效力，承租人仍可依据现有的关于合法占有的规则受到保护。一、判决要旨及其评析（一）案情及判决要旨2003年10月15日，某酒店将一楼房屋出售给朱某，售价为人民币516万元。2003年12月19日，朱某领取了房屋所有权证。2005年1月14日，原酒店一楼房屋承租人冯某以酒店出售该房屋时未尽通知义务，侵害其优先购买权为由向靖江市人民法院起诉，请求确认酒店与朱某之间的售房协议无效。2005年4月29日，靖江市人民法院作出（2005）靖民初字第101号民事调解书：（1）酒店与朱某于2003年10月15日签订的房屋买卖合同无效；（2）冯某对一楼房屋享有优先购买权。[1]朱某与酒店对酒店应赔偿朱某损失之数额未达成一致，2005年5月12日朱某向江苏省泰州市中级人民法院起诉，请求酒店赔偿原售价与现市价之间的房屋差价1500万元、房租33万元及其他损失280万元，合计1813万元。泰州市中级人民法院认为：依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条的规定，出租人出卖租赁房屋时，均应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。作为出租人的酒店未履行通知义务，侵犯了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效。朱某的赔偿请求均属可得利益的损失，其前提必须建立在合同有效的基础之上，现因房屋买卖合同无效，故不具备适用《合同法》第230条第1款的条件，故对朱某的请求不予采纳。[2]朱某不服泰州市中级人民法院民事判决向江苏省高级人民法院上诉。江苏省高级人民法院认为：关于上诉人与被上诉人订立的售房合同的效力，如果没有靖江市法院（2005）靖民初字号101号民事调解书，售房协议应认定有效。虽然《民通意见》第118条规定承租人可以主张出租人与买受人所订房屋合同无效，但从法律规范的效力位阶分析，合同法是法律，《民通意见》是最高人民法院司法解释，《合同法》效力当然高于最高人民法院司法解释。故最高人民法院司法解释与合同法规定相冲突时，当然应当适用《合同法》，而《合同法》第230条并未规定承租人行使优先购买权，出租人与买受人所订合同即无效，因此，第三人行使优先购买权成立，售房协议仅仅相对于第三人无效，并不必然引起上诉人与被上诉人之间的合同无效。原审法院依据《民通意见》第118条认定售房协议无效，不当。[3]（二）案件评析江苏省高院认为“售房协议仅仅相对于第三人无效，并不必然引起上诉人与被上诉人之间的合同无效”。该项判词过于抽象与简洁，未能阐明承租人优先购买权的性质以及该权利与合同“相对无效”之间的逻辑推理与法理发现。如何理解售房协议的“相对无效”？长期以来，司法实务对承租人优先购买权纠纷中涉及第三人与出租人之间的合同效力有不同处理意见。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但2009年，最高法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同纠纷解释》）第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”易言之，承租人不得以其优先购买权受侵害为由主张出租人与第三人之间的买卖合同无效。《民通意见》第118条因与《物权法》冲突被最高法院在2008年废止，因此，承租人优先购买权纠纷中...
