由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。房地年总收益=月租金×12×（1-空置率）×可出租率估价对象1年总收益=32×288.98×12×(1-8%)×80%=81672.68元估价对象2年总收益=19×319.06×12×(1-5%)×90%=62197.56元待估宗地租金收益测算表宗地编号建筑面积市场客观租金(元/M2)空置率有效面积出租比率月份有效年租金收益（元）（㎡）（月）重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-1288.98328%80%1281672.68重庆市-巫山县-巫山邮政局-划-2至划-3319.06195%90%1362197.562、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。（1）经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的3%计，则：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%=81672.68×3%=2450.18元估价对象2：管理费=房地年总收益×3%=62197.56×3%=1865.93元（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市《2008年重庆市建筑工程计价定额》以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置成本为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%=8091.44元估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%=8933.68元（3）房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。折旧费指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷折旧年限①如房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则：折旧年限＝房屋已使用年限+房屋尚可使用年限残值率：钢混结构为0，混合结构为2％。②房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则折旧年限＝房屋已使用年限+土地设定年期此时不计建筑残值，残值率为0。根据以上公式计算年折旧费。估价对象1：设定估价对象土地使用年限为40年，房屋于1999年12月竣工，钢筋混凝土结构房屋经济耐用年限为60年，房屋已经使用11年，尚可使用49年，房屋尚可使用年限大于土地设定年期，故折旧年限＝房屋已使用年限+土地设定年限=51年年折旧费＝房屋重置价格÷折旧年限＝1178296÷51＝23103.84元估价对象2：设定估价对象土地使用年限为40年，房屋于1992年6月竣工，混合结构房屋经济耐用年限为50年，房屋已经使用18.5年，尚可使用31.5年，房屋尚可使用年限短于土地设定年期，故折旧年限＝房屋已使用年限+房屋尚可使用年限=50年年折旧费＝房屋重置价格×(1-残值率)÷折旧年限＝330083×(1-2%)÷50＝6469.63元（4）房屋年保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按规定为建筑物现值的1.5－3‰，本次取2‰，则：房屋现值计算公式为：房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限估价对象1：保险费=房屋现值×2‰=(404572-8091.44×50)×2‰=647.32元估价对象2：保险费=房屋现值×2‰=(446684-7444.73×60)×2‰=580.69元（5）经营税费：指房产所有人因房地产经营需按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。1)房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。估价对象1：房产税=81672.68×12%=9800.72元估价对象2：房产税=62197.56×12%=7463.71元2)营业税：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》，营业税按房地产年租金的5％计。估价对象1：营业税=81672.68×5%=4083.63元估价对象2：营业税=62197.56×5%=3109.88元3)城市维护建设税：依据《...
