深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告书深圳香蜜湖B303－0041宗地投资评估报告书目录1.0研究结论…………………………….11.1宗地基本情况……………………..………….11.2地价范围…….…………………………….11.3地块投资价值………………………………..12.0研究方法…………..………………...22.1剩余法求地价…………...……………………..22.2运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评…………………..….22.3研究依据……………………………….…33.0宗地最佳利用方式构思…………………..….43.1宗地总体规划方案设计………...………………..…43.2最佳开发建设方案设计………………………...……54.0宗地地价测算…………………………...64.1地价之外的成本测算………...…………………..64.2销售收入测算…………..………………….…..…74.3地价成本测算………..……………..……..….……75.0项目财务评价…………………………...75.1项目盈利能力分析…………………………..…75.1.1税金计算……………….…………..….……85.1.2损益表……………….…………..….……85.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析.…………..…..…85.2项目不确定性分析…………………….………..105.2.1项目盈亏平衡分析………..….………….……105.2.2敏感性分析……………..………….……105.2.3概率分析…………….…………….…..…116.0项目综合经济评价与建议………………….126.1项目综合经济评价………………………….……126.2有关说明及建议………………………………12附表、附图附表一宗地地价测算表……………………………..14附图一项目概率分析图…………..…………………..161.0研究结论1.1宗地基本情况宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米,其中：住宅127650平方米（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园3000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。1.2地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在74931～87416万元人民币之间，其中市场正常价位点应在80913万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在72749～84870万元人民币之间，市场正常竞标价位点在78557万元人民币。对应市场价位点80913万元，则得相应楼面地价为6339元/平方米.1.3地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。综上，当地价在74931～80913万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在80913～87416万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过87416万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表1－1宗地投资财务效果指标项目地价为74931万元地价为80913万元地价为87416万元投资利润率（％）252015税后利润（万元）240502004215684内部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48财务净现值（FNPV）（万元）20760152219199.87投资回收期（静态）（年）2.953.03.12投资回收期（动态）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价=房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润求地价2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借...
