未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降-和讯VIP专享VIP免费

股票研究[Table_MainInfo]房地产[Table_Title]三套房贷从严，量增后行业降价心态趋变——新版房产行业周报第88期（8.2-8.8）孙建平李品科021-38676316010-59312815sunjianping@gtjas.oclipinke@gtjas.comS0880209040413S0880109074434本报告导读：2010年研究和配置房地产行业必读品。摘要：[Table_Summary]在7月初开始的销量连续3-4周回升后，本周一手房销售环比稍降。一手本周销量环比下降4%，其中一线城市下降5%，二线下降4%。各城市涨跌互现，其中南京、武汉、苏州、武汉、上海上扬，而其余城市有所下降。一手销量同比下降47%，其中一线城市同比下降49%，二线下降45%。本周各城市同比基本均下降，其中苏州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。二手房销量环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州等分别下降19%、10%、17%、17%。一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体仍高位盘整。目前京沪区域部分相比3-4月高点降价15%左右的项目获得热销。一手房一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为31%，其中一线城市上升30%，二线上升30%，以上数据与推盘的结构也有较大关系。近期去化时间基本稳定在12个月左右，略降。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月升50%。目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价9%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价3%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价9%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价15%，PB2.6倍。相比6-7月商业银行私自信贷放水，8月初政策面再度从严，预计将对销量产生一定冲击，但中期看将有利于促进房价调整。周三我们提醒投资者朋友京沪深穗杭一线城市三套房贷停贷，其它城市三套房贷首付利率相比二套房贷提高，并对部分银行有验证，此后至今多家媒体也已证实。我们观察到很多一二线城市开发商和二手房东因为销量持续回升而不愿意降价，若普遍可能导致政策被迫再严厉和地产股价再次下跌。因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产[Table_Invest]评级：中性上次评级：中性[Table_Industry]细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性[Table_Report]相关报告《中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析》，2010.3.30《中国国贸：价值显著低估的优质品种》，2010.7.27《中国宝安：价值显著低估，新能源汽车和房地产配置首选》，2010.7.8《房地产2010年下半年投资策略——静待水落石出》2010.06.27《房产行业周报87期（7.26-8.1）：销量止跌且降价者量增，政策面无放松》2010.08.02《三部委二套房认定标准严格，基本符合预期—政策系列研究之四》，2010.6.7《土地增值税政策力度加码，公司影响不一—政策系列研究之三》，2010.6.6《土地增值税清算力度可能超预期—政策系列研究之二》，2010.5.27《保障房开发对房地产投资和GDP的影响—政策系列研究之一》，2010.5.21行业周报2010.08.09-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%09-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-07房地产指数上证综合指数图表目录图1一手房销量环比回升：本周各城市销量涨跌各现..................................................................................3图2典型城市一手房成交量：销量底部渐稳..................................................................................................3图3典型城市房价对比：一线城市部分新盘有15%下调..............................................................................3图4全国12个典型城市去化时间表现：近期稍降.........................................................................................4图5全国12个典型城市可售量表现：上升20%.............................................................................................4图6北京二手成交量：环比稍降，本周同比下降56%............................................................