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人民币汇率升值对房地产价格的影响经济学院财务管理专业101012007058游雅清指导老师：沈能【摘要】人民币汇率与房地产价格在以前看来视乎没有交叉点，但至从2005年汇率改革，中国建立健全以市场供求为基础、有管理的浮动汇率制度以来，人民币汇率与房地产价格两者的关联性明显增强，本文就是探讨人民币升值对房地产价格的影响，并且分析具体的影响机制，以及提出应对的策略。【关键词】人民币升值；房地产价格；国际游资；应对策略一、前言在最近几年中，人民币升值、高房价一直吸引着人们的眼球。中国房地产市场的风吹草动不仅牵动着中国百姓、开发商、政府的神经，而且还是国际游资和各国政府密切关注的对象。中国房地产行业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，可以说房地产的发展对中国经济有着举足轻重的作用。伴随着房价的节节攀升，人民币汇率从05年7月改革以来也一路飙升到2011年1月12日6．6128，上升幅度近20%。对于人民币的大幅升值，有些西方国家视乎还不满足：2010年3月11日，奥巴马在美国进出口银行年会上发表讲话时，要求人民币汇率要进一步形成“以市场为导向的汇率机制”，暗示人民币还要继续升值；2010年9月16日，美国财政部部长盖特纳表示，中国自今年6月份宣布实行新一轮汇率政策改革以来，人民币对美元升值幅度仅为1%①，人民币依然被低估。虽然人民币一直处在升值通道中，但至今面临的升值压力有增无减。那么人民币升值对房地产市场究竟有没有影响呢？如果有影响的话又是如何影响的呢？两者的关联性值得我们深入分析和研究，因为无论是汇率还是房价对于中国未来经济的发展都有着巨大的影响，也是中国将来汇改和房改所必须要面对和分析的问题。二、文献综述房价的上涨，一直是国民讨论的热点话题，而人民币的持续升值也引起了国民的关注。所以近年来有许多的学者开始探讨两者之间的关联性。一种观点是人民币汇率与房价呈同方向变动，既认为人民币升值能促进房价的上涨。王爱俭，沈庆劫从房地产供给与需求两个角度探讨了汇价与房价的关系，在供给方面,劳动力供给的“棘轮”效应使得无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨；在需求方面,汇率低估引起的城市化进程过快、经常项目顺差以及升值预期带来的热钱流人共同推动了房地产价格的上涨［1］。邓永亮运用EGARCH模型求出人民币汇率波动的量度，然后在VAR模型的基础上，通过协整分析、Granger因果检验、脉冲响应等方法进行实证检验。表明：(1)人民币升值会推动房价上涨；(2)房价上涨会进一步加大人民币升值压力，人民币升值与房价之间存在正反馈效应；(3)扩大人民币汇率波动区间会降低房价［2］。另一种观点是人民币汇率与房价呈反向变动，即认为人民币升值有助于房价的下降。张家平对我国1998～2007年人民币实际有效汇率和房地产价格数据进行实证检验，得出的结论是，人民币有效汇率和房地产价格之间存在正的相关关系，保持人民币汇率小幅升值有利于维持房地产价格的稳定［3].多种结论的存在反映了人民币汇率波动与房价之间复杂的关联性，由于不同的学者所采用分析方法和样本数据的差异性，所以有可能导致分析结果的不同。而本文主要通过分析：人民币汇率升值背景、我国房地产价格走势、人民币汇率升值对房地产价格的影响机制、汇率升值下的我国房地产价格调控对策等几个方面，使读者对人民币汇率、房价以及两者的联系有一定的了解。三、人民币升值背景（一）人民币汇率问题的由来自21世纪初以来，人民币汇率问题已成为全球性的一个重大热点问题，升值问题一值是人们关注的焦点，人民币汇率引起全球关注的原因主要有两点1．1997年亚洲金融危机爆发，波及印尼、韩国、泰国、新加坡、马来西亚等东南亚国家，使这些国家的汇率和股市大幅度波动。泰铢、印尼盾、韩元等纷纷贬值。但是中国政府坚持人民币不贬值，并且动用外汇储备在市场上购入港元维持港元的价格。这一举措避免了世界经济的衰退，受到当时世界主要国家和地区的一致称赞。使中国的汇率政策引起世界的关注。2．改革开放以来，中国每年的GDP增长率很少低于8%，1979年到2004年中国GDP年均增长...