第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页房地产项目开发用好委托贷款可节税案例来源：北京东审作者：案例ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其核心产业为房地产开发，由其控股子公司ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目，并皆在当地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理，资金由集团统筹调配使用。2008年1月，ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按当地政府的要求，于2008年2月成立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产集团6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产集团控股公司的内资企业）3000万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。2008年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日~2010年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。本案例中，ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方，该项委托贷款业务构成关联方交易。对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算：委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元×12%×2=4800万元。（1）营业税应纳税额为4800万元×5%=240万元。（2）城市维护建设税（假定税率为7%）应纳税额为240万元×7%=16.8万元，教育费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元×4%=9.6万元。（3）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。（4）水利建设基金应缴费额为4800万元×0.1%=4.8万元。（5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元－240万元－16.8万元－9.6万元－10万元－4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元×25%=1129.70万元。（6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算：假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、成本、费用、税金均能准确核算，且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时，财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。（1）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。（2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算。利息费用税前扣除限额为10000万元×50%×8%×2=800万元。企业所得税影响额为－（800万元×25%）=－200万元。第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页（3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（－200万元）=－190万元。对ZD房产集团该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，计算过程为1410.9万元+（－190万元）=1220.9万元。在上述假设条件成立的情况下，ZD房产集团下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。导致税负较高的主要原因如下：（1）项目公司之间委托贷款利率商定为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差异，产生了税收纳税调整事项。（2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而接受的权益性投资额（注册资本）为1亿元，接受关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息费用限额与实际支付额产生巨大差异。因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时，要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个...
