江门台山地王广场失败原因分析_VIP免费

江门台山地王广场项目分析一、项目地址及环境1.项目命名:台山地王广场2.地点:位于台山市中心通济桥与台西桥之间台海路临河段3.土地性质：商业——使用年限40年。4.项目面积:总长度一公里(930米),占地面积1049.52平方米5.建设层数：负一楼加1-4楼商业。6.商铺总建筑面积：70,000平方米,(含河堤街/中空步行街/蔡澜广场/通济广场/中心大广场)7.出售面积：主力出售面积30平方米。8.投资额：超过人民币3亿元（两岸两桥环境改造+商业文化街建设）9.项目定位:集购物、餐饮、休闲、观光及旅游为一体的体验式生态型生活品体步行街10.七大业态定位：A1区：GI创意坊,总面积1,600多平方米(低中端品牌,主打创意潮流)A2、B区：女人街,总面积13,000多平方米(走中低端档次,主售潮流中低端品牌商店,汇集各种日,欧美,台湾等时尚流行元素)C区：香港柏丽大道,总面积3,562.9多平方米(走中低端路线,招商目标主要为中高档名店,和香港尖沙咀柏丽大道相仿)D区：地王名店坊,总面积5,094.7多平方米(走高档路线,主要集中各国高档品牌,为台山名店之集中点,引导中高端人群的消费观念)E区：Iplay数码步行街,总面积7,590.3多平方米(走科技路线,带动台山之科技产)F区（大盒子B1-4F）：蔡澜叹世界,总面积19,179多平方米(为饮食,娱乐之大型场所,由蔡澜主理)二、项目的定位与规划三、项目销售与合作模式70%出售，30%自营。委托第三方“深圳保利物业服务有限公司”物业管理及经营招商。无商业运营管理经验。四、市场及商业环境台山·地王广场”处于台山市黄金商业区，毗邻台西路步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心等成熟商圈；台山碧桂园、碧翠园、华侨花园、高业大酒店等高档小区及星级酒店；台山汽车站等交通枢纽，业态类型商业面积业态细分比例分布区域购物22000㎡百货超市、数码电子、品牌服饰、家电、化妆品、珠宝、钟表眼镜、精品饰品等40%主要分布在A区,C区，D区和E区中心位置。娱乐休闲11000㎡酒吧、KTV、电影院、桑拿洗浴、电玩、SPA、商会娱乐设施等20%基本集中在采A区,B区,F区三、四层，符合相关业种的选址。餐饮12000㎡中西餐馆、美食广场、面包店、咖啡、食品店、快餐、地方风味、茶艺、风味小吃等20%大型餐饮集中在F区，风味美食等松散分布各区，调节各业态组合。主题店5500㎡书店、儿童天地（文化艺术培训、儿童乐园、儿童购物）、家居家饰、床品女人坊、蔡澜手信街等。11%基本集中在A2,B,C区,二三层。手信街在各区负一层。文化交流2200㎡侨乡民间艺术馆、文物馆、侨乡风味馆、古董字画馆、音像馆、黄蜡石展销馆等4%主要是A区及入口处。配套2700㎡银行、通讯、邮政、美容没发、便利店、药店、网吧、文化音像店、鲜花店、干洗店等5%主要集中在各区的底层，与对面居住区业态相对应，满足居住区需要。总计55400㎡100%购物行为分析：（1）偏向于中低档消费台山市民在本地消费多属中低价消费，台西路商业步行街、商业城、天岭广场不乏汹涌的人流，而台山内富裕的消费者多会选择去外地消费、如香港、澳门、广州等地，此类消费属于中高档消费。（2）品牌意识强烈台山消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度。长期以往购物基本就在某几间常逛的店铺中消费。（3）商业的集中依赖性因台山特殊商业环境——商业区域集中商业城到天岭商业城之间，其他区域基本无甚商业氛围，因此在全台山区域的人们心中享受购物及消费的地点就在于此。五、项目的运营模式委托期（年）12345678910100%收益率6%7%7%7%8%11%12%12%15%15%项目名称经营结构开业时间售价（均）租金（均）天岭购物广场5F娱乐城4F超市3F百货2F百货1F百货-1F停车场2007年1月15000~23000元/㎡返租年回报7~8%以扣点形式15%+1%（租金+杂费）或250元/㎡管理费7元/㎡，空调费按流量另算。1F：180元-250/㎡2F：100-150元/㎡3F：80-110元/㎡台山商业城1F内步行街超市2F淘宝区3F儿童电玩2002年7月不售1F：180-300元/㎡2F：80-100元/㎡天诚港1F淘宝2F超市2007年5月9000-12000元/㎡1F：150-300元/㎡台山步行街街铺/10000－13440元/㎡150-350元/㎡通济路（东）街铺/6900-13800元/㎡100-180元/㎡通济路（西）街铺/4100-8200元/㎡60-120元/㎡经营年收益（元）（合同总价*收益率））经营月收益（元）出租率：设计商家800家，共入驻116个商家。六、产权及其他问题分析七、