郑州中原万达广场项目分析目录战略分析——万达战略解析万达战略简析万达战略布局万达产品策略解析产品——郑州中原万达广场中原万达广场土地素质分析项目分析营销推广结论与建议战略分析——万达战略解析万达战略解析万达集团,中国“订单式”商业地产的开拓者，亚洲最大的不动产持有者。万达第三代产品-----------城市综合体（HOPSCA），2010年将在十五座城市齐亮相。到2010年年底万达足迹将遍布全国50余座城市。万达足迹遍及全国21个省、31个重点城市，投资兴建了37个万达广场。项目主要布局在东部沿海发达地区与一二线重点城市。战略布局分两阶段：第一阶段为2000年——2006年期间，万达布局为重点城市核心地段，如北京CBD万达广场、天津和平路万达广场。第二阶段2006年至今，一二线城市的副中心或新区中心，如天津河东万达广场、郑州中原万达广场。万达城市布局图万达战略布局万达战略布局战略转变的因素：土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对较低，且升值潜力大。规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。第一代（2000-2002)第二代(2002-2004)第三代(2004至今）产品种类纯商业纯商业城市综合体选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模5万平方米15万平方米40—80万平方米业态购物功能组合购物功能组合不夜城加集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影城建筑形式盒式建筑组合式综合体案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京万达产品战略万达第一代产品—长沙万达广场长沙万达广场位于黄兴南路商业步行街，总建筑面积4.6万平方米。长沙万达广场是2002年长沙市引进的投资额最大的纯商业用途的单体商业地产项目，其成功引进了号称世界零售业“巨无霸”，排名“世界500强企业”第一的国际连锁超市沃尔玛，实行错位经营，互为补充，是“中心主力店＋室内步行街”这一引领国际潮流的商业模式在长沙的典型代表。天津万达广场位于和平区金街商业步行街，总建面为15万平，万达集团于2003年投资兴建，由美国沃尔玛超市，德国欧倍德建材超市、大洋百货公司、美国百盛集团、商业步行街构成的规模宏大的真正体现SHOPPINGMALL精髓的商业中心。天津万达商业广场引入当时世界先进的商业模式，创新性地将“商业步行街”与多家世界著名不同业态连锁零售企业组合为一体，成为天津一代中心商业龙头。万达第二代产品—天津金街万达广场北京中央商务区核心地段，总建筑面积约44.6万平方米，其中自持商业中心面积约15.4万平方米，五星级酒店面积约4.8万平方米。北京CBD万达广场位于北京CBD核心区，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五星级酒店等主力店。万达第三代产品—北京CBD万达广场商业模式之万达产品战略转型：第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺出售，有效解决了项目运营的资金问题。万达产品战略解析产品——郑州中原万达广场土地素质分析区位：地块位于中原西路南、秦岭路西。中原万达广场土地素质分析中原万达广场土地素质分析宗地经济指标：2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与...
