个人收集整理仅供参考学习1第一章导论第一节房地产开发的涵义和特点一、房地产房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。具体地说，房地产是指土地、建筑物、固着在土地、建筑物上不可分离的其他地上定着物,以及附带的各种权益。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。第二节房地产开发的程序一、可行性研究阶段;二、项目报批与前期工作阶段：三、建设实施阶段：四、销售、出租和服务阶段房地产开发企业的资质等级：一级资质注册资本不低于5000万元；二级资质注册资本不低于2000万元；三级资质注册资本不低于800万元；四级资质注册资本不低于100万元；房地产开发策划分类：根据不同的开发阶段，策划可分为项目开发前期策划、销售/招租策划以及物业管理策划第二章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用和依据项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件；开发商与各部门签订协议、合同的依据；编制下阶段规划设计方案的依据；申请建设执照的依据四、可行性研究的步骤：1、机会研究2、初步可行性研究3、详细可行性研究4、项目评价第二节房地产市场分析一、市场调查研究的作用是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段。二、房地产市场调查的三大阶段、九大步骤：（一）准备阶段。提出问题，明确目标；初步情况分析和非正式调查；制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书（表）（二）实施阶段建立调查组织：收集第二手资料要求：时效性、准确性和可靠性。收集第一手资料（三）分析和总结阶段：数据的分析与解释；编写调研报告三、房地产市场调查的主要内容（一）市场环境调研：宏观环境调研；区域环境调研；项目微观环境调研（二）消费者调研：消费者的购买力水平；消费者的购买倾向；消费者的共同特征（三）竞争楼盘调研：产品；价格；广告；销售；物业管理（四）竞争对手调研：确定调研内容；对比分析，评价竞争对手的优势和劣势；为项目的开发提供准确依据第三节房地产开发项目的费用测算个人收集整理仅供参考学习2一、房地产开发费用测算的种类：投资估算，设计概算，施工图预算，工程结算，竣工决算二、房地产开发项目总投资构成：开发直接费(1)土地费用(2)前期工程费(3)建筑安装工程费(4)基础设施费(5)公共配套设施费。开发间接费(6)经营管理费(7)其他代收费用(8)贷款利息(9)固定资产投资方向调节税四、房地产开发项目投资估算方法面积法，单元法，概算指标法，分项造价估算法，分项造价比较法五、房地产开发项目资金筹措1、房地产开发资金筹措的原则：安全性原则、经济性原则、可靠性原则2、房地产企业目前的主要融资渠道1）自有资金2）抵押贷款3）信用担保4）在建项目抵押5）委托贷款6）同业拆借7）政府担保贷款8）债券抵押9）证券融资10）预收定金3、金融机构贷款的方式净年值财务净现值率财务净现值动态投资回收期财务内部收益率动态评价指标偿债备付率利息备付率借款偿还期偿债能力静态投资回收期总投资利润率总投资收益率投资收益率静态评价指标项目财务评价指标风险分析的方法：（一）不确定性分析分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力争把风险减低到最小限度。为此，就必须对影响方案经济效果的不确定性因素进行分析。这种分析简称不确定性分析。（1）不确定性产生的原因所依据的基本数据的不足或者统计偏差；预测方法的局限，预测的假设不准确；未来经济形势的变化，如通货...
