精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料清水湾项目杭州房地产市场调查第一、杭州房地产市场一、杭州房地产市场1、市场总述对比04、05年杭州房地产的大起大落，06杭州整年销售量稳定中上升，同时也说明市场刚性需求仍大量存在，一定程度也说明，杭州房地产市场发展基础稳固未来，杭州房地产市场更趋理性，消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位。2、土地市场分析2.1、极度活跃的开发市场，土地出让依然庞大受到国家政策的影响，杭州土地推出量在06年－07年将有所回落，但整个市场土地推出量依然庞大。单从住宅方面统计，《杭州市住宅建设规划（2006.6-2007.12）》(以下简称<规划>），在规划期内，总出让商品住宅用地约400-500万平方米（约6000-7500亩），总建筑面积约850-1100万平方米，约10.5万套。加上2006年推迟出让的1000余亩土地，预计2007年杭州将有近5000亩的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。也就是说，2007年杭州将迎来住宅用地供应的又一个高峰年。2.2、边郊是土地出让重点区域根据已透露的商品房土地出让地块计划，下沙、滨江、丁桥、三墩、转塘、企业改制地块成为土地供应的重点区域，此外，蒋村、和睦、城西学院区、复兴和望江区域也有若干的分布。《规划》表示，商品房土地供应的原则是体现“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略，以建立资源节约型和环境友好型城市为基础，保护好杭州的自然生态环境。此外，住宅土地的供应综合考虑了交通便利、出行方便等因素，下沙城、滨江区、三墩地区以及丁桥、九堡等将作为新增住房建设重点发展的地区。这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面将给予优先安排。对出让土地进行初步统计后发现，滨江和下沙的供应地块最多，分别有20宗左右；丁桥有七八宗；转塘和三墩各六宗左右；企业改制地块(多在运河沿线)六七宗；学校搬迁地块3宗；蒋村3宗；其他零星分布在和睦、复兴、望江等地。可以说，新建住宅郊区化已成为不可阻挡的趋势，2006年出让土地数据亦证实这一观点。本年里杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中几个边郊板块占的比例尤其大，如滨江板块、下沙板块、城北板块，其他具体板块土地出让如下：2.3、小户型地块猛增在商品住宅用地中，土地储备地块套型建筑面积结构比例按规定分为两类：第一类为市内重要地段、涉及与重要项目建设相关的地块，其套型建筑面积结构比例按已确定的比例执行。第二类为市内相对次要地段、涉及与次要项目建设相关或只是其本身开发建设的，其套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须符合国办发[2006]37号文件精神的要求，即地块将满足90m2户型占70%的要求。据悉，市中心地块由于需要“疏散中心区人口”，90平方米套型建筑面积的比例相对06年杭州区域土地分布图（亩）41590756028319927266018064332249017602004006008001000下沙板块滨江板块城北板块城西板块九堡板块钱江新城其他地区住宅非住宅低一些，达50%甚至更低，如刚在9月底出让的“杭汽发”地块仅为10%；而下沙等郊区地块相对要求严格，90㎡到达70％，或者更高。整体统计，低价位、中小套型普通商品住房在未来一年中将要有250万～310万平方米的住房用地供应。除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。而这一部分，《规划》已经明确指出，自2006年6月1日起，经济适用房、限价商品房和危旧房改善中，套型建筑面积中小于90平方米的要占100%。小结：06－07年土地的供应会直接影响到今后一两年的住宅市场。目前杭州住宅市场存量现象已经比较严重，2003年推出的土地尚未消化完全，06年，07年土地推出依然庞大，因此可以预言未来几年内，杭州商品房供应量仍将持续走高；90㎡的土地扎堆推出，并且主要集中在边郊板块，因此，杭州郊区小户型将是一两年后市场主要供应产品，楼市进入买方市场的格局将不会发生逆转，集中竞争将成为未来楼市的主题。对开发商而言，如何把握小户性设计尺度，品质如何优化成为未来考...
