杭州水印康庭项目市场分析与人群定位专项研究目录------------------------------1前言-----------------------------2一、市场供应及竞争楼盘研------------------------------31、杭州房地产市场现阶段整体供应-------------------32、杭州房地产市场各板块供应量和销售情况分析-------83、2004年6-8月份开盘的楼盘价格及销售-----------364、水印康庭竞争楼盘价格及销售情况分析----------45二、下半年市场供应量分析-------------501、下半年杭州房地产潜在供应---------------------502、下半年杭州各板块供应量分析-----------------513、预计在房交会期间开盘的代表性楼盘分析----------544、预计在房交会后春节前开盘的代表性楼盘----------57三、水印康庭项目人群定位专项研究---------------681、2003年城北片购房者分析----------------------682、2004年城北片购房者分析------------------------703、水印康庭项目最终人群定位----------722004年，对于房地产业来说，可谓多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》），到8月的国务院一八号令（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），到今年3月的“指引”（《商业银行房地产贷款风险管理指引》），再到最近由于国土资源部、监察部联合下发的71号令导致的“831大限”，国家的宏观调控措施接连不断，这些政策实施以来，房价一直处于高速增长的杭州楼市确实受到一些影响，楼市被一层迷雾笼罩。统计资料显示，2004年上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。通过分析，我们认为未来杭州楼市的走势会呈现以下几个特点：（一）整体品质的提高国家一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，并通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。另一方面提高个人住房按揭贷款门槛，有效抑制投资客。随着各项政策的实施，房地产企业的资金链继续拉紧，融资难度的加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商如不及时提高自己的融资能力及整合社会资源的能力将面临生存的危险。因此品牌、品质、资金实力将成为未来企业竞争的关键因素，宏观调控有利于整个楼市的品质进一步提高。（二）土地竞标更加激烈对于实力型开发商，尤其是融资能力强的企业，宏观调控并没有带来多大的影响，因此与中小型开发商相比较，更有优势获取土地资源，发展后劲更加强劲。目前，杭州黄金地段的土地往往是实力开发商角逐的对象，相对于温热不足、定价过高的土地就出现了“流标”的现象，土地竞标、竞拍走进强强对抗的时代。更多的土地资源被优质开发商取得，多种资源优化、整合，利于楼盘品质的提升。另外随着各项金融调控措施陆续出台，部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等其他融资渠道将有所拓宽。（三）市场需求依然强劲受宏观调控的影响，消费者的消费信心受到影响，老百姓对房价回稳、下调的期望值增加，持币观望心态更严重，但是政策对诸多支撑房价的根本因素未起到触动作用。市场潜在需求还在增加，杭州人口的自然增长、净迁入户籍人口、暂住人口购房、城市建设、拆迁安置等方面的年需求约578万平方米。而且随着经济水平的增长，人们改善居住环境的需求，杭州楼市还需要较大的供给量。目前上半年供给量较少，商品房销售面积为75.73万平方米，下半年供应量增大，约300万平方米，但是对于潜在需求高达578万平方米的数量来说，仍然是供小于求。但基于目前的房...
