怎样塑造房地产代理公司的核心竞争力？一、房地产代理行业的状况11、代理产业发展状况、代理产业发展状况1.1我国代理业的发展历程房地产代理产业开始正式登上我国房地产舞台是从商品房预售制度的产生开始的。中国内地城市商品房从1995年1月1日实行预售管理，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务结构销售商品房。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。概括来说，我国房地产代理业的发展经历了三个阶段。（1）第一阶段：1993~1997年，房地产代理业起步阶段90年代前期我国房地产业处于高速增长期，二级市场非常火爆，大多数城市房地产呈现绝对的卖方市场形态，发展商根本不需要代理商提供营销策划和销售代理服务，所以“房地产二级市场代理”仅仅只作为一种概念业务体现着它的存在。1993年的国家宏观调控给过热的房地产二级市场降了温——炒家绝迹、集团购买消失，全国的房地产二级市场陷入了尴尬的境地，一方面积压楼盘出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产代理业提供了站稳和发展的机遇及空间。许多大城市的发展商开始寻求具有专业知识的营销人员的支持，房地产代理市场按需启动和发展起来。这一时期的房地产代理业的业务重点在项目的销售策划和销售代理上，代理商非常注重项目后期的包装，策划处于单项策划阶段。房地产销售代理的特点是提炼项目卖点、精心培育销售队伍，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。（2）第二阶段：1998~1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段1997年，全国房地产业跌入谷底；1998年，沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业在经历一次低潮后悄然启动，这次房地产二级市场的复苏凝聚着房地产代理业的功劳，同时也推动房地产代理业向纵深方向发展。这一时期的房地产代理从单纯的后期销售逐步过渡到对项目的全程代理，其业务不仅包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品开发的各个环节，策划处于综合策划阶段，并与销售环节紧密融合在一起。房地产销售代理的特点是全面贯穿策划理念和思想，精心设计营销中心和样板单位，强化售楼人员的专业素质，注重新颖别致的公开活动的策划和追求楼盘的销售速度和社会影响等。全程代理模式有两个核心点：一是策划人员利用系统的思想从房地产的整体规划策划、市场调研、投资分析、可行性研究、项目分析、概念设计、项目包装、营销推广、物业销售等一系列环节中进行二级市场的全程策划和销售代理，各个环节相互连贯，缺一不可；二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。房地产代理商在这一时期形成了三种不同的运作方式：一是公司的组织形式；二是策划销售研究与实践相结合的组织形式；三是以自由策划人身份出现的形式。经过几年的房地产代理业的发展，本土正规的专业代理公司有了长足的进步。同时香港、台湾的知名中介公司带着成熟的专业服务及经营方式已成功进入我国的房地产代理业，我国房地产代理业开始了较有规模、较有系统、较有专业性的代理服务。整个代理市场在竞争激烈、市场逐步规范的环境下得以快速发展。（3）第三阶段，2000年至今，发达城市房地产代理业快速发展并向内地渗透阶段随着2000年我国第二轮房地产业发展开始，发达城市房地产项目的大量增加，各种房地产代理公司如雨后春笋般浮现出来，自由策划人逐步退居次要地位，房地产代理公司已在市场起着主导作用，其市场占有的份额也越来越大，不少热销楼盘都记录着代理公司的功绩。由于生存和发展的需要加上内地房地产业的复苏，许多发达城市的代理公司将目光转向内地，克隆自己的营销模式...
