快周转开发模式VIP免费

快周转开发模式一、定义快周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。二、案例分析（一）快周转案例分析1.万科万科“5986”，即拿地5个月开工、9个月实现销售、第一次开盘去化率达到80%、产品结构60%为住宅产品。万科的项目获取后3天完成交底，交底60天后汇报方案，方案汇报后25天落实修改意见确定实施方案，实施方案确定后60天出全套施工图，项目获取后148天（5个月）出全套施工图。（注：设计在方案确定后可视情况先出土方开挖、桩基、报建文本、总平图，以满足全套施工图出图前工程、报建先行启动）。全套施工图出图后4个月工程需达到预售形象，报建需取得预售证，项目群编排三级计划时要关注开挖、桩基、总平及报建文本等前置资料时间。通过以上分析，可以算出万科从土地获取至取得预售证，合计用时9个月。2.泰禾集团泰禾90%的产品要做快周转，最多7-8个月就要开盘销售。拿到一块新地后，项目的所有工作不仅需要前置，而且更要做好。拿地之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、开发等方面必须已经有一套比较完善、熟练的程序，否则快周转只是空谈。“泰禾在拿地之前做足了功课，拿到地的时候，设计基本上已经完成了，所以才能保证拿地后7-8个月开盘。”3.海亮地产海亮地产2012年就旗帜鲜明提出快周转战略，并要求全国各项目在开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘12个月周期，海亮要求在保证品质前提下将周期压缩至6-8个月。更有甚者，海亮部分项目已经做到3个月开盘，比如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地到开盘仅仅87天的神奇故事。从以下三个方面可窥一斑：（1）快周转本质：资金的快周转在海亮看来，快周转的本质就在于资金的快周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化懂得快周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能“有的放矢”，而不像其他快周转企业墨守成规的“只拿规模较小的地块”，海亮拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大，但只要能分期付款，单位时间内较少占用股东资金，海亮依旧可以拿规模较大的地块。再比如，如果规模土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财务利息，那么该地块也是可以去拿的。所以，快周转关键在于读懂本质。（2）快周转指标：三大运营指标海亮认为评判一个项目是否做到快周转，关键要看三个指标。一是整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；二是拿地到动工、预售的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工4个月，拿地到预售要在6-8个月以内；三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于60%，90天内去化率不低于80%，项目入住去化率不低于98%。（3）快周转特色：工作前置，以预售为界，前段快周转、后段高品质海亮快周转的速度快得惊人，但海亮如何快而不乱？海亮快周转并非仅仅追求项目开发从拿地到交房整体的“快”，而是以预售为界，前段求快，侧重快周转，后段求高品质，以质量为先。执行上，海亮在快周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、分时聚焦”的策略：即快周转模式主要聚焦项目开发前半段（从拿地到预售阶段），这个阶段属于股东自有资金占用的阶段，大量的财务利息要求海亮必须加快开发速度；而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个阶段海亮则更注重项目高品质打造。为了落实关联的高品质战略，海亮针对性推行了质量第三方检查，工程验房、客户满意度调查等质量举措，并将业主最为关注的质量敏感点（如漏水、空洞等）进行重点把控，现场工程师每天进行2〜3轮质量巡检、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到预售阶段的快周转，海亮也是通过将定位、设计、招采等工作前置来实现的快速开发，而非冒质量风险一味压缩工期。4.融创中国在拿地、开工、开盘环节上，融创中国实施“快”字诀，节节加快，争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作，四线对表”，即在拿地后，研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动，以最快的速度完成销售，被...