【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》VIP专享VIP免费

1全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。一、出台背景在地价管理层面。为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。在地价评估层面。在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。因此，针对上述地价评估管理及技术层面存在的问题，为进一步完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部于2013年4月正式印发旧版《规范》。旧版《规范》的制订是在2013年4月，特定的市场环境与时代背景，赋予了旧版《规范》相应的实施目的，这也让旧版《规范》在执行过程中面临着前所未有的困难和挑战。旧版《规范》在历经了5年的风风雨雨后，终于完成了她的使命，新版《规范》除了继承旧版《规范》的衣钵之外，还在很多地方做了改进。二、新版《规范》地位针对旧版《规范》在执行过程中遇到的地方政府规范性文件与旧版《规范》不一致的问题，新版《规范》再次强调，各地自行出台的出让地价评估政策与新版《规范》不一致的，以新版《规范》为准。这就更进一步的统一了行业技术规范，杜绝“各自为准”的现象发生。同时明确，在2018年4月9日前受理，但至4月9日仍未出具土地估价报告的，可按新版《规范》执行三、适用范围新版《规范》由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；同时，删减土地他项权利出让涉及价格评估的情形。这部分的改动有利于推动农村“三块地”改革涉及到的集体经营性建设用地依法入市。2内容旧版新版差别适用范围国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；删减土地他项权利出让。四、引用标准和依据新版《规范》同步引用了最新版本的标准和依据，同时，为充分体现《中华人民共和国资产评估法》（以下简称“《资产评估法》”）对土地估价新的、更高的要求，以及与技术规程更好地衔接，《资产评估法》作为新版《规范》的编制依据写入其中。并且，为了迎合农村“三块地”改革试点，大力推进的美丽乡村建设，将《农用地估价规程》，以及2017年新出台的《标定地价规程...