上海助理物业管理师操作案例1、案例背景本市某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底多数业主已入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见，要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生了业主委员会。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。操作内容1．该小区能否成立业主大会？为什么？（3分）2．该小区业主大会是否违约？为什么？（2分）3．甲公司有哪些错误之处？（2分）4．甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？（3分）参考答案及评分标准1．该小区能够成立业主大会。（1分）因为业主已经多数（即业主入住达到50%以上）入住，符合成立条件。（2分）（3分）2．该小区业主大会的做法不违约。（1分）前期物业服务合同的期限可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（1分）（2分）3．甲公司有以下错误：（2分）1）管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；（1分）2）拒绝乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。（1分）4．甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交建设单位提供的竣工验收资料和公共设施维修养护等资料及物业管理用房。（1.5分）乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。（1.5分）（3分）2、案例背景本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务张先生是甲公司工程部副经理，现公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他制定临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。操作内容1．甲物业服务企业必须具备几级以上资质？(2分)2．甲公司委派张先生参与的工作哪些不合适？为什么？（2分）3．新建物业承接查验有哪些主要内容？（3分）4．物业的现场查验一般有哪些方法？(3分)参考答案及评分标准：1．甲物业服务企业必须具备二级以上资质。(2分)2．甲公司要求张先生制定临时管理规约和房屋使用说明书不合适。(1分)临时管理规约和房屋使用说明书应当由建设单位制定。(1分)(2分)3．新建物业承接查验主要内容为物业共用部位、共用设备、共用设施。(3分)4．物业的现场查验一般有核对、观察、使用、检测和实验等方法。(3分)3、案例背景本市某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位，其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主委员会会议，并通过了限期拆除违法搭建的决议。在规定的期限内，大部分业主拆除了违法搭建，只有个别业主仍置若罔闻。物业服务企业在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了个别业主违法安装的防盗门。操作内容1．该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？（3分）2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（3分）3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做（4分）参考答案及评分标准1．该小区业主委员会的做法正确吗？为什么？（3分）答案：（1）该小区业主委员会的做法不正确。共有部分管理的决议应当由业主大会决定而不是业主委员会。(2)业委会不是行政执法机关，无权授予物业服务企业强行拆除违法安装的防盗门。2．个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规定的禁止行为？为什么？（3分）（1）属于法规规定的禁止行为。(2)个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，占用了物业公共部位，损害了公共利益及他人利益，违反物业的相关法律法规。3．发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应...
