与业主沟通能撑起物业管理工作的一片天空 VIP专享VIP免费

与业主沟通能撑起物业管理工作的一片天空物业管理正如前任国务院总理朱鎔基所说：是朝阳产业，目前在中国广袤的大地上，物业管理这一新兴的与千家万户密切相关的行业已得到各级政府及房地产人士的高度重视，引起了广大人民群众的极大关注和欢迎，社会上产生了良好的轰动效应：环境好坏看物管，房价升贬看物管，等等。可以说物管好已成了“高当社区”的代名词。面对这样美好的发展前景，喜人的局面，作为从事物业管理工作的人们，更应感到欣慰，信心十足。不过从我国目前的现状来说，物业管理起步较晚，有关物业管理的法律制度还不够健全、完善，物业管理工作者在实际工作中有许多难以操作之处。譬如：仅举两例1.面对无理拒缴物管费的业主，从目前颁布的《物业管理条例》来看，物业管理企业几乎没有对业主惩戒的权利，就仅有一条第六十七条规定：“违反物业管理服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”只要从事物业管理实际工作的人，都知道这是多么烦琐，它要牵制一定的人力、物力和财力，需要很长的时间，而国外的物业管理法律比我国的物业管理法律上相对来说比较先进。例如：日本规定物业管理企业可联同业主委员会采取停水、停电等强硬措施催缴物管费，美国规定凡对未及时缴纳物管费的业主，限制进出小区，有些国家还规定，限止房屋出租、转让等。2.“循规蹈矩”的费用制约着物业管理水平的提高和行业的发展。目前我国的物业管理企业与境外的物业管理企业，对物业管理费用支配的做法完全相反，境外企业对物业管理费是“以出定进”，即根据实际管理支出的需要，确定管理费的收取标准。我国物业管理企业的费用支配原则是“以进定出”，即根据政府批准的标准及入住率计算出可以收到的此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。费用，然后根据费用总盘子分配当年支出。支出情况还向业主作公布说明，两种做法不一样，结果当然不一样。“以出定进”者，每年四季度，物业公司根据实际需要，预测计算出下一年管理费的需求总量，与收取标准提交业主委员会审定后执行。由于它从实际需要出发，能够确保管理质量，物业公司也没有多少风险。“以进定出”者，物业公司充满着风险，费用不够怎么办？要么减少服务项目和降低管理质量，结果物业公司肯定自己砸倒自己的牌子；要么亏损经营来维持管理水准，但那样何时才有出头日？但是，物业公司没有别的办法可以选择，他们只能如此，结果制约了物业管理水平的提高和行业的发展。针对以上这样的现象，物业管理者有许多苦衷，慨叹：业主对物业公司的不理解，法律规章不健全完善，物业管理工作难以操作，久而久之，造成业主与物业公司的纠纷不断出现，甚至双方到了很僵持最后由法院处理的程度。其实物业管理工作中有一个很重要的问题，对从事物管工作的人说，尤其是管理层次较高的经理来说，应值得注意，那就是与业主的沟通，实事求是地讲，一些客观因素，如：目前的法律制度不够健全完善，我国的经济发展水平还比较落后，尤其是过去福利性事业在人们头脑里根深蒂固，对物业管理这一新生事物难以适应，出现了形形色色的认识上的误区：①车辆被盗找物业公司；②矛盾纠纷找物业公司；③人身安全、财物出了问题找物业公司，诸如此类的，什么都找物业，在他们眼中，物业管理是“万能的”，我交了钱，你应该什么都负责，当中，有些就是认识上误区，作为管理人员来说，特别要做好与业主的沟通，让他们消除这些认识上的误区，求得他们对物业管理工作的理解和支持。本人在实践中深有体会，与业主沟通解决了物业管理工作许多棘手的问题。我是江苏省宝应县长城物业管理公司的一名副总经理，今年41岁，2001年参加宝应经济开发区管委会的招聘（该企业是其下属企业），参加物业管理工作，才开始到该单位工作时，发现该企业外界形象及为此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。不佳，时常出现业主与物业公司闹矛盾，有时闹得物业公司整天不得安宁，员工们也丧失了信心，认为物业管理...