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商业房地产项目策划---上海上亿集团濮阳上亿广场项目策划报告第一部分：前言根据上亿集团“为城市需求量身定制，打造独特项目特色”的开发理念，结合濮阳县市场状况和本项目特点，提出以下全程策略方案，指导项目营销推广工作。一.宏观市场理解首先，濮阳县属于内地小城市，区域小，人口少，经济弱，价格敏感，人脉复杂，这是中小城市的共性。1.中小城市客户的特征·中小城市面积小，出一点新闻马上就会满城皆知，因此更容易造势，制造轰动效应；·中小城市人口少，相互认识几率高，如果通过老客户或熟人圈介绍新客户，可以大大提高成交量，因此有时口碑比广告更有效；·中小城市客户具有明显的“羊群效应”，容易扎堆，一个满意的老客户总希望把他的亲戚朋友都拉来。·乡镇来县城买房的有钱人很多，这是有钱、体面、值得炫耀的事。濮阳县下辖10乡10镇1005个行政村，人口超百万，这部分客户不容小觑，一定要深度挖掘。2.与大中城市相比，中小城市广告媒体的特征·报纸：与一二线城市相比，中小城市居民阅读报纸较少，因此报广往往作为次要的推广手段。不过，在品牌形象塑造期，可以选择当地主流报纸，大版面轰炸，往往效果较好。·户外广告：大型户外、公交、灯箱、道旗、围挡、夜间亮化广告，都是中小城市最有效的推广媒体，因此占城市的视觉制高点是中小城市广告策划的重要工作。·DM派发：DM单是中小城市最有效的推广方式之一，从县城到村镇，都是DM派发的重要阵地。·电视媒体：中小城市电视收视率较高，是一种有效的推广方式，但需要多台覆盖才能将观众一网打尽；·移动互联网：移动互联网覆盖广、速度快、成本低，并已成为中小城市广告推广的最主要阵地之一。·SP活动：SP活动是中小城市制造新闻和促进销售的重要策略，小礼品永远都是积聚人气的最好刺激。·文案：中小城市生活节奏慢，简单通俗、直接明了更易被接受，避免唯美、含蓄、抽象的广告。·推广宣传：中小城市人群比较信任关系房、人情房，注重口碑，对广告和促销宣传往往信任不足。因此广告投放时一定要考虑针对性和有效性，促销活动要注重实效，注重与客户群体的深度关系互动。二.城市背景1.人口濮阳县位于河南省东北部，下辖10乡10镇1005个行政村，截至2014年人口已达113.35万，其中：城区常住人口已达13万以上，为河南省人口大县。2.经济发展近年来，濮阳县经济发展呈现出较好的态势，电子、耐火材料、医用新材料、新型化工等产业在国内具有较大影响力，并已发展成为世界上最大的圣诞灯泡生产基地，长江以北最大的特种玻璃和电光源生产基地，北方特型耐火材料生产基地。相继获得“全国粮食生产先进县”、“全国科技进步先进县”、“外商眼中的河南最佳投资城市”和“省十大文化强县”等荣誉称号3.交通状况·濮阳县境内汤台铁路横贯东西（主要为货运）；106国道、大广高速纵贯南北，距北京约500km，距郑州、济南两个国际机场约200km，交通相对较好。·濮阳县的铁路交通滞后，在一定程度上制约了其经济发展，但公路得到了有效发展，交通状况明显改善，活跃了当地的市场经济，带动了城市的繁荣发展。4.物产资源和文化旅游·濮阳县农副产品和矿产资源丰富，是中国六大油田之一的“中原油田“腹地；·濮阳县历史悠久，名胜众多，素有“颛顼遗都”、“帝舜故里”和“中华第一龙”的美称。5.GDP和第三产业指标2013年全县GDP完成279.7亿元，增速居濮阳市第二；社会消费品零售总额完成109.3亿元，增长14.7%。全县经济和社会总体保持平稳发展态势。·濮阳县住宅商品房均价为3300-3500元/左右，略高于周边其它县城的平均价格；㎡·濮阳县的老商圈内虽然聚集了大量的商业品牌，但在商铺设计、业态规划和运营管理方面都十分落后，基本属于自然聚集的原始商圈，缺少大型的集中商业。三.项目前期推广目标1.短期内快速树立“大品牌”的形象，制造市场热度。2.为上亿广场确立全新的定位概念，快速提升市场的关注度、知名度，刺激客户购买欲望。3.围绕项目业态定位，确立支持定位的“因素”，营造“未开场，繁华已定”的未来景象，例如组织观光夜市、台湾美食城等，提高地段的“商业氛围”，增加项目商业价值。四.广告传播原则1....