万龙第8城F1#楼酒店式公寓投资分析项目优势：行政区域：宽城区所在小区：万龙第八成F栋房屋用途：商住两用（临街）。项目地址：菜市南街以东、柳影路以南、富丰路以西、扶余路以北（宽城区政府重点开发区域）所属商圈：柳影路商圈地理位置：火车站、北人民大街附近、光复路、北站、万达广场、站前商圈，商居适宜地、商业人居氛围较繁荣。周边小区：东田青年城、富丰教师新村、美景天城、美韵星海等。周边配套设施：幼儿园、柳影路小学、加油站、二十五中学、欧亚超市、肯德基等酒店式公寓：目前该地区暂无精装酒店式公寓和适合做酒店式公寓投资的房源，无竞争压力。交通状况：2、302、148、105、235、185、275、229、22、105投资酒店式公寓优势：1.该产权属于公建项目，不在限购范围内，可一人多贷，没有二贷限制；2.面积小，总价小，投资门槛低。酒店式公寓精装修团购均价5651元/㎡，该小区高层住宅毛坯均价6200元/㎡。3.投资出租：酒店式公寓租金高于周边同等房屋的平均租金40%，投资无风险，租金回报稳定，只有时间越长，房屋升值空间越大；4.租金额度抵消业主的贷款额度，酒店方会将每月租金支付到业主贷款银行；5.房屋产生的物业、电梯、采暖、有线电视、宽带等费用由酒店方承担；（首年采暖费减免，第2年，第3年由业主承担）6.业主只需首付+3年月供，10年后即可获得该房产，租赁期间不牵扯业主任何精力；7.业主可在合同期内出售房产（购买者须租赁给酒店方），随时变现。8.酒店式公寓能够迅速推进房屋升值。【壹克拉公馆（该物业开盘均价5150元/㎡，3年后均价9000元/平米以上）、南湖假日酒店、阳光经典等】；9.免除业主自营房屋时所产生的不必要的麻烦与风险。如：各种费用的交纳，发布出租广告或在房产中介登记，及招租期房屋空置率，为业主节省大量时间、精力、金钱；10.酒店方会对业主对酒店式公寓的投资提供全面保障，让业主投资零风险；11.房间内各项设施设备的维护与保养。（家电、家具、装修）；12.业主在与酒店方签订合同后，该物业未来所产生相关事宜由酒店方代为办理；13.租赁期满，房屋内装修、家具、家电归业主所有。酒店方给予投资业主的特殊待遇：1.每年5个房夜的免费入住。房价：160元，价值800元。2.常年享受酒店房价股东价7折优惠。3.可随时了解酒店的经营状况，以确定租金保障。什么是商铺返租：商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。万龙F1#楼酒店式公寓投资：即投资者购买该物业，并与地产方委托的第三方签订一份3年+7年的租赁协议，头三年租金将冲抵房款，后年7年租金则由第三方支付给业主。酒店式公寓房间内设施装修800元/㎡家电家具200元/㎡家电：液晶电视（电脑）、空调、热水器、小家电等家具：床、床垫、衣柜、写字台、梳妆椅、茶几等。酒店式公寓投资金额：户型面积、首付款金额、贷款额度、贷款利息（详见附表1）投资回报率分析简易国际评估法：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。投资回报率的计算公式：1.计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/售价2．计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如：投资万龙第8城酒店式公寓：面积：38.9㎡单价：5720元/㎡返租后总价为179875元。目前这个物业的周边房租为800元/月左右。与酒店方签约租金为1143元/月即这个物业成功买下，业主有可能获得1143元/月x12个月=13716元的年租金。1.简易国际评估法：年收益×15年＝房产购买价13716元x15年=205740元2.购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/房产购买价1143元/月x12个月/179875元=7.6%3.购入再售出的投资回报率=(售出价－购入价)/购入价按照房屋复利递增5%算，第四年转手放出188868.85%9443.438198312.25%9915.609208227.85%10411.39218639.25%10931.96229571.15%11478.56(229571-179875)元/179875元=27%
