长沙coco蜜城项目商业定位及招商运作策略方案VIP专享VIP免费

长沙COCO蜜城项目商业定位及招商运作策略方案四川蓝光和骏实业股份有限公司商业地产运营管理事业部二〇一三年十一月二十六日董事长审批：总裁审批：审核：编制：文件标题：长沙COCO蜜城项目商业定位及招商运作策略方案文件管理记录报出：2013.11.26批复：发放：文件编号：（2013）11-76号文件类别：公司档案（√）公司文件（）主办单位：商业策划中心主送单位：蓝光集团总裁发放范围：密级：申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。©CopyrightBRC2013Page2编制说明为了有效支撑长沙COCO蜜城项目相关工作顺利推进，实现项目销售及财务目标的达成，本报告通过对项目商业的定位、业态规划、招商策划及计划、运作策略提出专项解决方案，实现对项目商业价值体系的构建，从而有力促进住宅、商业销售目标及溢价的实现和后期商业运营的造活。©CopyrightBRC2013核心要点梳理一、项目发展环境回顾外部环境1.区域发展1.发展现状——本项目位于洋湖湿地公园旁，紧邻总部经济商务区、中南大学和洋湖搏才小学，景观资源良好，公共交通配套尚未到位。2.发展趋势——定位为“国际化商务、会议会展、创新研发中心”，其中洋湖垸周边地区定位为：总部经济区、市民休闲区、生态宜居区2.交通环境1.主干道——潇湘南路、洋湖大道2.次级街道——岳塘路3交通站点——目前尚未有可到达的公交线路或地铁，规划中的地铁三号线预计2018年开通。3.人群结构1.客户数量——项目紧邻规划中的总部经济商务区，以洋湖公园和中南大学片区住户和学生消费以及未来的商务消费为主2.客户群体需求——中端餐饮娱乐消费为主4.商业环境1.商圈特征——项目板块尚处于发展启动阶段，缺乏生活配套，区域商业未来发展空间较大2.现有商业业态——项目位于新区，周边尚无成熟建成的商业业态，目前有中盈广场在建。内部环境1.商业发展规模——商业总面积：12576㎡，其中：1—2F商业共计4391㎡，独栋风情商业8185㎡2.商业物业类型——独栋商业+底商3.商业价值——紧邻洋湖公园，并有步行商业街规划，景观资源较好二、当前需要解决的问题1、商业先行，启动营销阶段招商，尽快签订意向商家，为住宅销售助力。以8、15、16、22、23、24号楼商业作为先期商业启动区，配合营销节点，引入主力商家，带动销售。2、以8栋独栋商业为驱动，打造“洋湖八音”为主要主题的洋湖主题风情餐饮娱乐街，通过业态落位和洋湖风情文化元素，打造“梦起洋湖，八音养耳”主题商业氛围，通过主题塑造在区域未成熟阶段，拉动区域外消费人群，扩大辐射范围，造活商业。解决路径1、因住宅已开始销售，建议招商尽快介入签订主力商业意向性协议，阶段自持主力店签订框架协议，为销售宣传和形象定位打造基础，提升住宅和商业价值。2、主题风情街引入主力店或优质品牌商家的节点可根据商业交付时间，采取阶段性自持方式，力保商业主题的成型，和整体商业的造活。3、商家引入符合前期业态规划布局，以更好的呈现主题定位，并根据具体情况及时补位。解决路径1、需解决区域商业氛围不成熟及人气不足给营销造成的抗性问题；2、项目缺乏核心主力店带动商业销售和后期招商运营问题Page3©CopyrightBRC2013核心要点梳理四、核心计划三、项目发展定位2、核心策略1、项目定位3.商业功能定位：打造“主题文化餐饮、社区风情底商”为主要经营内容的潇湘文化主题风情商业街，通过经营与包装上赋予“潇湘”文化元素，形成鲜明的地域特色，塑造“洋湖风情、八音养耳”的鲜明文化形象4.商业业态定位：主题文化特色餐饮+主题文化茶院+洋湖垸演艺中心+社区配套商业。住宅销售阶段主要以签订意向商家，局部商业阶段自持并签订框架协议带动人气，提升自主及投资客群的购买意向主题商业街关键节点商业进行阶段性自持，招商先行，配合营销造活商业；社区配套商业全部...