7、不改变工业用地用途承诺书关于工业用地改变用途相关文件的学习心得最近，接到一家食品企业转让股权的项目，虽然项目从表面来看是股权转让，实质该企业的投资亮点是拥有277亩工业出让用地，而且按照项目当地整体规划，该土地已被规划为商住用地。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由土地收储部门收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前实践中，各地土地收储部门做法不一，对此，我翻阅了相关专业资料，现将学习内容进行归纳总结：中国土地矿产法律事务中心钟京涛认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。他认为协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。一、相关政策规定：（一）2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。（二）2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。（三）2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的第1页共4页《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号，以下简称71号文）规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。二、政策分析：（一）三个文件的规定是否相违背。从上述规定来看，似乎21号令的规定与11号令、71号文件存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时，政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”，是否在11号令和71号文件所禁止的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。但是如果全面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可。（二）三个文件的本质区别：首先这两种行为性质不同。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是一种土地出让行为；21号令第十六条中规定的行为是一种行政许可行为。其次对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。再次出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。（三）21号令第十六条的作用：1、21号令第十六条是对已有规定的补充和完善第2页共4页对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《...
