市 场 篇房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。 一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境（1）.项目位置：成都市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四周。（2）.交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。（3）.环境幽静：园区周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。2 . 策划建设目标在小天小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯组式公寓群。3 .园区的工程建设指标：（1）.项目占地面积：50 亩（其中净用地 40.9 亩）（2）.规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业中心.宾馆等。4.建筑物概况：（1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积 110000 平方米，层数 11-15 层结构上采用框架剪刀墙结构。（2）.主打户型：面积 130 平方米（70%），100 平方米（15%），层面设计小跃式。停车面积约 10000m2（3）绿化率 47%. 容积率 25%. 建设密度 34%一、市场机会点分析（一） 、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。成都市住宅市场，具有如下特点：1、商品房总体开发量过大，积压现象严重政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段来鼓励开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的调动了消费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使成都的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开发的情况（如府南河）。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“...
