日本房地产泡沫的始末VIP专享VIP免费

中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 2、日本房地产市场概况 3、日本房地产泡沫的基本特征一、房地产泡沫发生时的背景 1、日本的城市化进程已经接近尾声 2. 土地价格的阶段性表现及其原因3、日本宏观经济面的变化 4、金融自由化二、房地产泡沫的形成及扩大 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲 3、企业行为的扭曲 4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用三、房地产泡沫期间的调控政策 1、土地政策 2、货币政策四、房地产泡沫的破灭 直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 1、泡沫的代价 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策 六、日本房地产泡沫的启示 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 如图所示，日本由 1 都 1 道 2 府 43 县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。 1985 年，日本人口 1.21 亿，面积 37.8 万平方公里，人口密度达到 325 人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达 50.5%，但是面积占比仅 10.4%，三大都市圈人口密度高达 1578 人/平方公里。 同年，日本城市化率达到 76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到 59.5%。 2、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达 45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。 日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在 1985-1992 年，日本企业购买了价值 45.97 亿日元的土地，而家庭出让土...