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vd业界中高人详细解析房地产投资VIP免费

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业界中高人超详细解析房地产投资不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书,虽然写的不怎么样,纯粹是一商业运作,但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄,但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。 既然在房地产专栏里,那我就抛开股票,专谈房地产。 先说房价(市场价值):你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗?房价是一个时点数,是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明:你购买房子,房价 100万,首付 3 成,贷款 70 万,期限 20 年。当你完成此笔交易的时候,所有的都是静态的,包括你的初期贷款利率。这二十年,你能确保贷款利率不发生变动吗?在过去 10 年,中国的平均贷款利率是 8%(已剔除硬着陆实行的高利率影响)。而我们买房的同志,初期贷款利率大都是 5.04%。相差 3 个点,这三个点意味着什么?意味着你必须多付出 30%的资金成本。换句话说,你实际上花了 130 万买了一套 100 万的房子。(说明一点,首付的是机会成本,因为基准利率上涨,存贷款利率会同时上调)。 再说房价(实际价值):看完上一段,有朋友说,房价会长啊,房产是不动产,是保值工具啊等等。那我先问一句,你知道什么叫不动产吗?不动产就是地理位置不可移动的资产!!而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道,房产和地产是两回事,房产(即地面上的建筑物)是固定资产,是要提折旧的,是随着时间不断贬值的。地产(即土地使用权),是无形资产,是实行摊销的,谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道 70 年后你要交多少钱来支付土地使用费吗? 由于我们现在制度上的缺陷,我们购买的房地产(请注意,现在社会上所讨论的是房地产泡沫,而不是房产泡沫或地产泡沫),我们的资产具有不可分割性,即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢?我想说明的是,我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别,其实我们购买的只是该住房的 70 年的使用权,和所有权有本质的区别。简单的说,你能把自己的那部分地产(无形资产,土地使用权)转让吗?你能把自己家的墙拆掉卖钱吗?由于在制度上存在缺陷和不完整,你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房 70 年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。 因为从投资学的角度来说,你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致...

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