北京东三环住宅项目投标书本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相应的数据支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出项目的目标客户。而后透过同区域内相似物业的调查研究，提出合理的价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。第一部分：项目分析条件分析1、位置及四至项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路 1 号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店 200 米，距燕莎购物中心约 1000 米；西距东三环北路约 200 米，距幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写字楼约 1500 米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约 130 米。交通便捷，距机场高速仅 500 米左右。2、地块分析项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地 1.07公顷，规模较小。公寓由一幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，考虑到地下车库进出口的设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅，项目不可能做大面积绿化和景观设计。3、主要技术指标分析塔楼 32 层 99.5 米高，板楼塔部 32 层、板部 26 层，所以项目属于超高层建筑，5.586 的容积率如果作为单纯居住性质的公寓是偏高的。4、户型分析（1）户型配比项目共计 293 户，其中塔楼 108 户，塔板联体楼 185 户，共 25 种户型。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示：项目整体户型配比表类型户型建筑面积户数比例二居137.55 川——143.0351约 17.4%三居151.02 川——206.44234约 79.9%240.14 川1约 0.35%四居平层199.81 川——248.033约 1%跃层342.96 川——362.613约 1%五居（跃层）342.99 川1约 0.35%塔楼户型配比表类型户型建筑面积户数比例二居137.55 川——143.0351约 47%三居169 川——240.14 川52约 48%四居平层199.81 川——248.043约 3%跃层357.54 川——362.612约 2%塔板联体楼户型配比表类型户型建筑面积户数比例三居151.03 川——193.02 川183约 99%四居（跃层）342.96 川1约 0.5%五居（跃层...
