百强商业地产项目案例之四十六——呼和浩特首府广场 首府广场总建筑面积 11.5 万平方米,26 层 100 米高,由三大部分组成:群楼部分 7.4 万平方米,即首府广场·铜锣湾购物中心,为现代大型 Shopping mall;写字楼部分 2.7 万平方米,为国际 5A 智能商务中心,是目前呼市最高标准的写字楼;地下部分 1.4 万平方米,为大型超市及现代标准停车场。 雄踞呼和浩特市“青城第一街”龙头位置的首府广场位于中山西路与锡林郭勒路交汇处。项目外在形象与风格本建筑把塔楼部分安排于用地北端,延续了锡林路上的高层建筑群,使城市轮廓线更加完整和协调。商业裙楼则贯通南部用地,延续了中山西路的商业界面,使用地的商业价值得到充分利用。各种业态分析写字楼部分写字楼技术经济指标 项目定位:国际 5A 智能写字楼 建筑面积:28311.7 平方米 写字楼层数:26 层 写字楼高度:99.99 米 停车数:地上 56 辆 地下 228 辆 项目优势 1)呼市经济发展利好因素 2)政府大力支持 3)目前呼市标志性建筑物,最高的写字楼 4)地处商业街龙头位置,商业氛围浓厚,道路交通良好 5)预设大面积停车场,一则弥补呼市车位不足的现状 6)开发商实力雄厚 7)规划设计超前 8)与知名管理团队深圳铜锣湾百货合作 9)商业及办公配套齐全 10)约 7000 平米室外休闲广场,聚集人潮 11)大、小磁场(如上岛咖啡、麦当劳)营造商业气息 12)呼市中高档写字楼市场需求将不断增加 项目劣势1)呼市人均收入较低,消费能力有限 2)呼市商业区内商场林立,目前商厦竞争较激烈 3)呼市商业市场已接近饱和,一些商场已面临倒闭危机 4)开发商在呼市还未树立自己的企业形象,消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置,但人潮较少,非商业核心地带 5)虽然写字楼的需求量较大,但目前已有大量中、高档写字楼在建,市场竞争日益激烈 项目成功点 1)商场实行售后返租的经营策略,每年承诺 10%的基准收益,据此项目初期商场短期内去化情况理想。 2)首府广场一改传统业种的单调模式,把人们的休闲、娱乐也考虑了进去,改变呼市人的文化形态和生活方式。)写字楼硬件配置考虑了智能、环保、节能的要求 4)大面积停车场与完善的配套功能 5)首府广场以做品牌的心态作项目,以忠诚服务的理念对待客户 6)开发商考虑了商铺的购买者、品牌经营者以及整个商场管理者利润空间 项目失败点1)首府广场的商场与深圳铜锣湾百货合作的后期...